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| 전은규 대박땅꾼Lab연구소장 |
우리나라 산지의 77%는 보전산지다. 그 외 나머지를 준보전산지로 관리하고 있다. 보전산지는 개발이 무척 어렵다. 때문에 투자 대상은 준보전산지라고 할 수 있다. 준보전산지는 국토개발계획에 따라 도로, 택지, 산업용지 등으로 공급될 수 있다.
임야투자의 특징은 △지가가 낮다 △면적이 넓다 △개발비용이 많이 든다 △규제가 많다 등이다. 낮은 가격에 넓은 임야를 사서 최소의 비용으로 개간을 하면 높은 차익을 거둘 수 있다. 그래서 임야투자를 선호하는 분들이 있다.
그렇다면 임야투자 시 주의할 점은 무엇이 있을까? 먼저 건축 가능한 도로가 있는지 확인해야 한다. 임야는 말 그대로 산이다. 도로가 나있더라도 현황도로거나 사도일 가능성이 높다. 개발허가를 받으려면 건축법상의 도로가 반드시 있어야 한다. 허가를 받을 수 있는 도로인지 확인하는 것은 필수다. 현황도로이거나 사도라면 소유주를 찾아가 사전에 협의해야 한다.
다음으로 경사도가 25도 이상이면 피해야 한다. 평균 경사도가 25도를 넘는 경우 개발이 제한된다. 지자체에 따라서 15도 이상만 돼도 개발허가를 내주지 않는 곳도 있다. 경사도는 임야개발에서 무척 중요한 요소다. 반드시 지자체에 문의하고 가능한지 여부를 확인해야 한다.
토질과 배수 여부도 확인해야 한다. 장마철에 물이 한꺼번에 몰려드는 땅일 수도 있다. 내 땅이 아니라 진입로가 물에 잠길 수도 있다. 그러면 장마철 때마다 섬이 되는 셈이다. 토질도 중요하다. 암반으로 된 산이면 개발비용이 배로 든다. 흙으로만 된 경우는 장마철에 산사태가 날 수도 있다. 그래서 개발에 적당한 토질인지 미리 확인해야 한다.
다음으로 민원이 걸릴 수 있는 요소를 확인해야 한다. 임야의 경우 종중 땅도 많다. 실제 소유자는 문중인데 등기상 소유자가 판 경우 적법한 절차에 따라 매입했더라도 소유권 이전 원인무효 청구소송이 들어올 수 있다. 또, 산에는 묘지가 많다. 관리가 안 돼 봉분이 낮아져서 무심코 넘어갔다가 분묘기지권 때문에 곤혹을 치를 수 있으니 유의해야 한다.
끝으로 숲의 생태도 살펴야한다. 오래되고 좋은 나무들이 잘 자랐거나 조림성공지 등 우량한 산림이 포함된 경우, 또한 희귀야생동물이나 식물이 있는 경우는 산지전용허가가 나지 않는다. 보기 좋고 가치도 있지만 개발할 수 없으니 피해야 한다.
전은규 대박땅꾼Lab연구소장
