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| 이호영 부동산센터 대표 |
일반적으로 투자자들은 수익형부동산을 선택할 때 가장 고려하는 요소는 ‘수익률’이다. 다음은 ‘고정수익’이다. 수익률은 바로 ‘투자수익률’을 의미하고 투자수익률은 운영수익률과 자본수익률로 나뉘게 된다. 고정수익은 공실률과 밀접한 관계가 있다.
필자는 절대적인 수익형부동산 투자요소를 바로 공실률에 무게를 둔다. 수익형부동산을 선택할 때 가장 고려하는 요소가 바로 ‘공실률’이다. 수익형부동산이여서 높은 임대료도 중요하겠지만 임대가 잘 놓아져야 끊이지 않은 고정수익이 발생된다.
경험이 많은 투자자는 들어오는 수익은 적어도 공실 없는 임대이어야 상가의 시세형성의 기본 조건이라는 점을 잘 알고 있다.
공실이 자주 발생한다면 고정수익을 바랄 수 없다. 따라서 운영수익은 월세를 받아야 발생하기 때문에 공실이 발생한다면 운영수익률을 떨어뜨릴 수밖에 없다. 하지만 투자를 단행한 일반투자자들 대부분은 운영수익률보다는 자본수익률에 관심이 많다. 따라서 임대인은 자기자본수익률만 높아진다면 공실이 발생해도 임대료를 절대 낮추지 않는 경우가 현장에서는 자주 일어난다.
상가보유자가 자신의 수익형부동산을 재판매할 때 이유가 두 가지 있다. 먼저 시세차익이 많아져 각종 세부담 때문인 경우가 있다. 다음은 잦은 공실이 공통된 사유다. 공실기간이 길거나 임대기간이 짧아지는 원인은 높은 임대료, 임대인 입장에서는 바로 고수익이 대부분이다.
고수익 임대료인데 실질 수익은 없다? 판매목적을 가진 건물주는 수익률을 맞추기 위해 몇 달이나 공실이 나도 꿈적도 안한다. 결국 연간수익이 제로인 셈이다. 임대료도 고정수익도 없는 허울뿐인 임대수익률이 때때로 매수인의 심리를 흔드는 중요한 작용을 한다. 이런 사실을 파악 못해 공실이 대부분인 무늬만 고수익상가를 매수해 피해를 입는 사례도 종종 있다.
이런 투자자들이 가장 염려에 맞추어 분양현장에서도 선임대 방식의 상가분양이 아주 유행이 됐다. 상가공실을 미리 걱정하는 투자자들의 심리를 잘 이용한 새로운 마케팅 기법이라고도 볼 수 있다.
하지만 선임대라고 해서 전부 믿으면 곤란하다. 선임대 상가에 대한 투자자들의 선호도가 높은 점을 악용해 상가나 오피스텔 분양현장에서 3~5년간 선임대를 약속하고 임대수익을 보장한다는 등의 내용으로 분양영업을 하고 있는 업체가 적지 않다. 인근 중개업소에 들러 시세와 공실 여부 등 사실관계를 꼼꼼히 점검하는 자세를 갖춰야 훗날 후회가 없다.
이호영 부동산센터 대표
