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| 권강수 한국창업부동산정보원 이사 |
신규 분양가는 어떤 기준으로 책정될까. 분양가의 기본 구성은 보통 ‘분양가=토지비+건축비’라는 공식에 따라 책정한다. 그리고 매매가는 토지가격 대비 건물가격을 감정평가의 3방식 중 하나인 거래사례비교법을 통해 결정하는 것이 일반적이다.
대표적인 수익형 부동산인 상가의 분양가는 지역과 입지에 따라 각기 다르며, 보통 층에 따라서도 가격의 편차가 많이 난다. 때문에 분양상가의 층별가격이 어떻게 책정되고 어느 정도 분양가가 층별 적정가격인지에 대해 대략적으로라도 알고 있는 것이 바람직하다.
공식이 정해져 있는 것은 아니지만 통상적으로 상가의 지상 1층 가격이 100이라고 봤을 때, 2층 가격은 1층의 30~40% 정도에서 책정된다. 3층은 2층의 80%대, 4층은 3층의 80% 수준으로 분양가가 형성된다. 실제 김포에 분양한 한강블루 상가의 3.3㎡당 가격을 살펴보면 지상 1층은 2500만~3000만원, 2층은 900만~1100만원, 3층은 700만~800만원 수준이었다.
층 수가 높아질수록 가격이 낮아지는 것이다. 윗층으로 올라갈수록 고객들의 접근성이 약해지고, 입점할 수 있는 업종이 상대적으로 줄어들다보니 가격이 점점 낮아진다고 볼 수 있다. 그런데 5층 이상부터는 이야기가 달라진다. 5층 이상부터 최상층 바로 아래층까지는 엘리베이터를 이용한 접근성 측면에서 큰 차이가 없다고 판단되기 때문에 가격대도 유사한 수준으로 매겨진다. 반면 최상층은 테라스나 옥상 활용이 가능한 경우, 바로 아래층보다 3.3㎡당 40만~50만원 가량 더 비싼 가격으로 공급되고 있는 추세이다.
보통 상가투자에 있어서 지상 1층이 선호되는 경향이 강한데, 지상 1층이 고객 접근성 측면에서 유리한 장점이 있지만 분양가가 상대적으로 높은만큼 이를 감안한 예상수익률 체크 후 투자할 필요가 있다. 수익률을 목표로 한다면 분양가가 상대적으로 낮은 상층부 상가가 대안이 될 수도 있다. 단, 입점 가능업종이 저층보다 적은 점은 감안할 필요가 있다.
상가 종류별 적정 전용률도 알아두어야 할 부분이다. 전용률이 높으면 개별공간은 넓어지지만 편의공간은 줄어들기 때문에 무조건 좋은 것은 아니고, 상가 종류에 맞는 적정 전용률로 구성되는 것이 좋다. 보통 단지 내 상가는 전용률이 높은 편으로 약 80% 정도면 적당한 편이고 일반 근린상가는 60%, 주상복합 상가는 50%, 테마상가는 45% 이상은 되는 것이 바람직하다. 이외에도 광장이나 테라스 등 서비스 면적이 제공된다면 공간 활용성이 높아지기 때문에 세입자 유치에서 유리할 수 있다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사
