[비바100] 오피스텔은 거거익선? 주거용 오피스텔 인기 급상승 이유

서울 아파트 가격 상승에 따라 이에 따른 풍선효과로 오피스텔의 인기가 커지고 있다. 경제정의실천연합(경실련)은 올해 11월 기준 서울 아파트 가격이 지난 2017년에 비해 2배 이상 올라 평균 13억원에 육박했다는 분석결과를 내놨다. 경실련은 KB 시세정보 자료를 기준으로 서울 25개 구 총 75개 단지, 11만5000가구 아파트 시세를 산출한 결과 이같이 밝혔다. 이런 분위기 속 오피스텔은 아파트의 대안으로 주목받고 있다. 

◇임대수익 목적에서 아파트 대체제로

사진=하나은행

지난달 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 11월 10일까지 전국 오피스텔 매매 건수는 5만1402건으로 집계됐다. 이는 2006년 통계 집계 이래 연간 기준 역대 최다 기록이다. 종전 오피스텔은 임대수익 목적의 투자 수단으로 인식됐지만, 최근에는 아파트 가격 상승에 따른 대체제로 부각되고 있다.

올해 분양시장에서는 이른바 ‘아파텔’이라 불리는 주거용 오피스텔이 인기를 얻고 있다. 주거용 오피스텔은 아파트와 비슷한 구조와 면적을 갖추고 있는 데다 최근 정부에서 바닥난방 허용 기준을 확대하면서 당분간 인기가 지속될 것이라는 게 업계의 전망이다.

지난 9월 국토교통부는 오피스텔 바닥난방 설치 허용기준 완화를 발표했다. 이에 따라 종전 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔에만 가능했던 온돌·전열기 등 바닥난방 설치가 전용 120㎡ 이하인 경우까지 가능해졌다.

국토부 측은 “바닥난방 허용 면적이 확대되면 전용 84㎡ 아파트 수준의 중대형 주거용 오피스텔 공급이 가능하다”며 “기준 완화 조치로 3~4인 가구의 주거수요 대응 및 주택난 해소에 기여할 것으로 예측한다”고 밝혔다.


◇대출·취득세·청약자격 유지까지… 다양한 장점

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오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 규제 측면에서 아파트에 비해 유리한 점이 있다. 아파트의 경우 주택담보대출(LTV)이 조정 대상 지역 50%, 투기과열지구 40%로 제한되는 반면, 오피스텔은 70%까지 허용된다. 따라서 오피스텔 분양은 아파트에 비해 대출받기가 용이하다.

또한 오피스텔의 취득세는 주택 보유수와 무관하게 4.6%가 적용된다. 규제지역 내 유주택자가 주택을 추가로 취득할 경우 2주택 시 취득세 8%, 3주택 시 12%로 상승하는 것과 비교해 유리하다.

오피스텔을 보유하더라도 아파트 청약 시에는 무주택자로 인정돼 1순위 청약 자격이 유지된다는 장점도 있다. 오피스텔의 분양권은 주택 수에 포함되지 않고, 분양 이후 매수를 하는 경우에도 주거용이 아닌 업무용으로 등록을 하면 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 다주택자에게 부과되는 각종 세금 부담을 피할 수 있다.

청약할 때 청약통장이 필요 없다는 것도 실수요자에게는 큰 장점이다. 오피스텔은 만 19세 이상이면 청약이 가능하고 100% 추첨으로 당첨자를 뽑기 때문에 청약가점이 낮다. 이에 더해 100실 미만의 오피스텔은 전매제한이 없어, 당첨될 경우 수천만원 이상의 웃돈을 받고 분양권을 처분할 수 있다.


◇오피스텔은 거거익선? 면적 클수록 가격 상승

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오피스텔 인기가 커지면서 매매가도 함께 오르고 있다. 오피스텔의 경우 특히 면적과 매매가 상승이 비례하는 모습을 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 3분기 전용면적 40㎡ 이하 오피스텔 평균 매매가가 0.29% 상승하는 동안 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하 평균 매매가는 1.54%, 전용면적 60㎡ 초과 80㎡ 이하 2.91%, 전용면적 85㎡ 초과는 4.33% 상승했다. 전용면적 40㎡ 이하 오피스텔이 원룸형 설계가 대부분인 것에 비해 전용면적 60㎡ 이상 오피스텔은 거실과 방을 분리해 사용할 수 있어 주거 환경이 아파트와 크게 다르지 않다. 최근 지은 오피스텔은 드레스룸, 알파룸, 3베이, 4베이 등과 같은 설계가 적용돼 내부 구조도 아파트와 거의 흡사하다.

이미 주거용 오피스텔의 청약 경쟁률은 1000 대 1을 넘어서기도 했다. 특히 전매가 가능한 100실 미만 오피스텔을 중심으로 분양권 프리미엄을 노리는 단기 투자 수요도 증가하고 있다. 이러한 오피스텔 청약 열풍에 일각에서는 우려의 목소리도 나온다. 오피스텔의 경우 주택시장이 침체될 때 아파트보다 먼저 타격을 받을 수 있고, 규제가 강화될 가능성도 있기 때문이다.

업계 전문가들은 오피스텔에 투자할 때는 향후 주택시장 전망 및 규제 변동, 자산 상황 등 다양한 요소를 함께 고려해 신중하게 접근해야 한다고 권고한다. 규제지역 내 100실 이상 오피스텔은 소유권 이전 등기 후 전매가 가능하다는 점, 아파트와 오피스텔은 동일 면적이라도 실제 사용할 수 있는 면적이 다르다는 점 등도 유의해야 한다.

자료=하나은행
정리=안동이 기자 dyahn@viva100.com