[창간 8주년] 금리 계속 오르고 집값 뚝뚝… 지금이 탈규제 골든타임

한국은행의 연이은 금리인상과 집값하락 전망 확산, 대출규제 등으로 주택 시장의 관망세가 짙어지고 심각한 거래절벽 현상이 이어지고 있다. 1년 가까이 거래가 끊기면서 연관 산업 침체는 물론 서민 고통이 가중되는 부작용이 뒤따를 것이란 우려의 목소리가 높아지고 있다.

국토교통부가 최근 발표한 ‘7월 주택통계’에 따르면 올해 들어 7월까지 전국 주택 매매량은 34만9760건으로, 지난해 같은 기간(64만8260건)의 절반 가까이(46.0%) 감소했다.

이 같은 거래 냉각은 가파른 기준금리 인상과 여전한 대출 규제가 가장 큰 원인으로 꼽힌다. 지난해 8월 0.5%였던 기준금리는 이달 2.5%로 무려 2%p가 올랐다. 상당수 금융시장 전문가들은 한은이 올해 남은 두 번(10월, 11월)의 금통위에서 기준금리를 추가 인상해 연내 기준금리를 3%까지 올릴 것으로 전망하고 있는 만큼, 업계에선 시중은행의 변동형 주택담보대출 최고금리가 연내 7%를 넘어설 것이란 관측이 나온다.

이처럼 금리가 인상되는 상황 속에 지난 7월부터 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제가 시행됐다. 총 대출액 1억원 초과 차주는 DSR이 40%(은행), 50%(비은행) 범위 내에서만 신규대출(전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외)을 받을 수 있어 소득대비 부채상환 능력에 따른 여신규제가 연초보다 한층 강화됐다.

물론 생애최초 주택구입자에 대해서는 주택담보인정비율(LTV) 상한을 주택 소재지역·주택가격·소득과 상관없이 집값의 최대 80%를 빌릴 수 있도록 완화했지만, DSR 규제는 여전한 데다 대출금리 인상에 따른 원리금 상환 부담으로 시장 접근이 어려운 상황이다.

이처럼 연말까지 지속적인 금리 인상이 예고됐고 대출 규제가 여전한 상황에서 특별한 분위기 반전 모멘텀이 없는 만큼, 전문가들은 하반기에도 주택 시장에 거래절벽이 이어질 것이란 전망이다.

이에 업계에서는 시장이 급속히 냉각되는 경착륙이 우려된다고 입을 모은다. 이는 부동산 연관 산업 침체는 물론 지자체 세수 부족, 하우스푸어 양산 등 사회 전반으로 부작용이 확대될 가능성이 높은 만큼 시장 기능을 왜곡하는 전 정부의 족쇄는 윤 정부 대선 공약대로 ‘골든타임’에 풀어야 한다는 지적이다.

전문가들은 부동산 경기가 위축돼 집값 반응과 변동성이 약한 지금이야말로 시장을 정상화할 절호의 기회인 만큼 반(反)시장적, 비(非)정상적 대출·세금 규제를 걷어내야 한다고 강조했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “하반기에는 거래량이 회복될 수 있도록 실소유자에 대한 대출규제 완화 등이 가시화돼야 할 것”이라며 “무주택자 혹은 1주택자 등 실제 수요자 중심으로 주택담보대출비율(LTV) 범위 등을 완화해줄 필요가 있으며, 앞선 정부에서 추진했던 15억원 이상 아파트 대출 규제 등을 해제해야 한다”고 조언했다.

서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “문재인 정부에서 내놓은 다주택자 취득세 중과, 보유세 중과, 양도세 중과 등 부동산 규제 정책들이 윤석열 정부에서도 그대로 이어지고 있다”며 “큰 틀에서는 취득세와 양도세는 낮게, 보유세는 높게 가져가는 부동산 조세제도의 전면적인 개편을 담은 시장 정상화 방안이 나와야 할 것”이라고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “부동산의 취득-보유-양도에 걸친 전 단계의 세제 완화가 이뤄져야만 유의미한 수준의 거래절벽 해소를 기대할 수 있을 것”이라며 “여기에 대출 규제 등 시장 억제 요인에 완화가 필요하지만, 이는 단기간에 적용하기는 어려워 적어도 올해는 거래절벽 해소가 어려울 것”이라고 진단했다.

문경란 기자 mgr@viva100.com