[브릿지경제 신간(新刊) 베껴읽기] <부동산 대폭로> 김헌동

이 책의 부제는 ‘누가 집값을 끌어올렸나’이다. 그리고 따라나오는 소제목 가운데 하나가 ‘한번도 경험해 보지 못한 집값’이다. 저자는 우리 부동산 시장이 지금처럼 괴물 같은 모습을 보이게 된 것이 정권과 관료, 그리고 재벌 탓이라고 말한다. 특히 현 정부에 맹공을 가한다. 처음에는 기대를 갖고 지켜보았으나 이제는 더 이상 그대로 두면 안 될 것 같다고 말한다. 현 정부를 ‘무늬만 진보, 포장만 개혁 세력’이라며, 투기세력에 좌지우지되어 역대 정권 가운데 가장 아파트값 상승폭이 큰 정부라고 비판한다. 그러면서 허튼 통계치를 제시하며 자신들의 실패를 속이고 있다고 맹비난한다. 저자는 여러 가지 대안을 제시했지만 결론은 이렇다.  “대통령이 정신 차리고, 여당 대표와 원내 대표가 정신을 차리고, 제대로 된 장관만 임명하면 금방 집값을 잡을 수 있다.”

* 도시재생 뉴딜·주택임대사업 특혜가 투기천국 불렀다 - 저자는 문재인 정부 들어 진행된 도시재생 뉴딜사업과 주택임대사업자 등록 특혜라는 두 정책 탓에 온 나라가 투기장이 되었다고 지적한다. 5년간 매년 10조원 씩 50조원을 투입하는 도시재생 뉴딜사업은 대통령 공약 1호 사업이었다. 저자는 “집 없는 사람들이 낸 세금으로 투기꾼 집을 새로 지어주겠다는 사업으로 세계에 없는 정책”이라고 비판한다. 재개발 예정지역에 강남 투자자들이 돈을 갖고 몰려가 갭 투자에 불이 붙었고, 가격 상승 기대에 강북의 다세대주택과 빌라와 저층 아파트 까지 덩달아 가격이 급등했다고 말한다. 주택임대업에 세금 혜택을 주고 대출 80%를 허용하는 주택임대사업자 특혜 정책은 투기꾼들이 전국 아파트를 쇼핑하듯 사재기에 나사게 만듦으로써 투기 세력에 ‘투기의 꽃길’을 열어주었다고 목소리를 높인다. 저자는 문재인 정부가 의도적으로 집 값 상승을 유도하는 정책을 펴는데 어떤 투기세력이 그런 기회를 흘리겠냐고 비판한다. 

* 역대 정권 최고의 아파트값 상승률 - 저자는 이명박 임기말 11억원이던 강남 아파트가 박근혜 정부에서 13억원으로 올랐고 문재인 정부들어선 22억원이 되었다고 비판한다. 저자가 속한 경실련 조사에 따르면 서울 아파트 값은 2018년 30%, 2019년말에는 40%까지 폭등했다. 문재인정부 출범 후 강북과 강남 모두 올랐다. 청와대 참모들이 보유한 아파트 값 역시 40% 올랐고, 수석 참모 37%가 다주택자다. 경실련 분석에 따르면 문재인정부 출범 이후 서울 아파트 값 상승액은 약 510조원, 서울 부동산만 1000조, 전국 땅값은 2000조원 이상 올랐다. 

* ‘소득주도성장’ 아닌 ‘불로소득주도성장’ - 저자는 현 정부의 성장정책이 근로소득이 아닌, 불로소득주도 성장이라고 일침한다. 실제로 최근 3년 동안 토지에서 2000조원, 건물까지 포함하면 2500조원의 부동산 거품이 생겨 불로소득이 발생했다고 말한다. 이런 천문학적 불로소득을 0.1% 재벌 토건회사와 공기업, 그리고 투기 세력에 안겨주어 불평등과 격차를 심화시킨 게 문재인정부라고 비판한다. 소득 3분위 가구가 서울 중위가격 아파트를 사는데 걸리는 시간이 이명박 정부에선 16년에서 13년으로 줄었다가 박근혜 정부 때 13년에서 15년으로 늘어났는데, 문재인 정부 들어선 초기에 16년이다가 지금은 22년으로 늘었다고 주장한다. 저자는 “이대로 가다간 정부 임기가 끝난 무렵에는 서울 아파트 값이 100%까지 올라 있을 가능성이 크다”고 우려한다. 

* 책임 회피에 거짓말까지 - 김현미 국토부장관은 아파트 값을 잡지 못하는 책임을 전 정권 탓으로 돌렸다. 야당과 시민에게도 책임을 돌렸다. 문 대통령은 2020년 8월 수석회의에서 “집값이 안정되고 있다”고 말해 모두를 경악케 했다. “집을 팔아라”, “절대 부동산 값 오르지 않게 하겠다”는 말만 믿고 기다렸던 사람들, 특히 촛불을 들어 전 대통령을 내쫒았던 사람들이 더 분노하고 있다고 저자는 말한다. 저자는 현 정부 출범 이후 서울 집값이 34% 올랐고 특히 아파트 값은 52%나 올랐다고 주장한다. 2017년 5월부터 2020년 5월까지 서울 아파트 중위가격을 조사한 결과, 한 채 당 3억 1400만원(52%)이 올랐으며 강남은 중위가격이 6억원 넘게 올랐다고 한다. 모두 경실련 조사 자료다. 그런데 정부는 그 즉시 “14.2% 올랐을 뿐”이라며 반박 자료를 냈다. 정부 통계에 사용된 아파트 이름이나 적용 시세 등 근거 자료를 경실련이 요구하자 “공개 불가”라며 거부했다. 저자는 “대통령을 속이는 세력이 있다는 것”이라며 “청와대 내부와 관련 부처가 대통령에게 조작된 통계를 보고하고 있다”고 의심한다. 또 노무현 정부 때 대통령을 속였던 청와대 참모와 국토교통부 간부들이 그대로 지금도 있다며, 이들이 거짓 보고의 주체라고 비난한다. 

* 낮은 부동산 법인세율에 연예인까지 투기 동조 - 법인에 대한 세율을 높이지 않으니 개인들, 특히 연예인들이 법인을 만들어 빌딩을 사들이며 재벌 흉내를 내고 있다고 저자는 비판한다. 연예인 모 씨가 법인을 앞세워 산 100억원 짜리 빌딩에서 내는 세금이 강남의 10억원 짜리 아파트 세금보다 싼 아이러니가 연출된다. 종합부동산세 세율이 개인은 3%인데, 법인은 0.7%에 불과하기 때문이다. 공시지가 40%를 적용해도 0.28%에 불과하다. 결국 10조 5000억원에 거래된 삼성동 땅에 대한 세율이 그 옆 20억원 짜리 아파트를 가진 개인의 10분의 1에 불과한 것이 현실이다. 저자는 “결국 정부 대책은 큰 고기는 다 놔주고 피라미만 잡겠다는 것”이라고 일침을 가한다. 

* 공시가격과 공시지가 현실화 시급 - 저자는 주택 가격 안정을 위해 공시가격을 2배 인상할 것을 주장한다. 국토부 장관이 당장 할 수 있는 조치라고 강조한다. 그는 토지와 주택에 각각 적용되는 공시지가와 공시가격을 즉시 정상화할 것을 촉구한다. 둘을 조사하는 기관이 다르니 시세 파악이 쉬운 아파트만 공시가격 현실화율이 시세의 70% 수준까지 올라왔고, 결국 아파트 가진 사람한테만 세금을 잔뜩 부과받고 있다고 비판한다. 경실련은 실거래가의 비율을 43%로 계산하고, 국토부는 65%로 주장하는 것이 핵심 쟁점이다. 국토부는 감정원 통계 중에서 시장 상황에 맞지 않는 주택가격동향조사의 매매가격 지수만을 인용하는데, 그 결과 최근 3년간 서울 아파트 값이 14.2% 상승했다는 발표로 나온 것이라고 비판한다. 저자는 “공시지가가 시세를 반영하지 못하니 재벌과 극소수 부동산 부자들이 지난 30년, 특히 종부세가 도입된 2005년 이후 15년 동안 막대한 세금 특혜를 누리고 있다”고 비판한다.

* 그렇게 비판하던 예비타당성조사 면제까지 답습 - 이명박 전 대통령의 4대강 사업에 대해 당시 야당이었던 현 집권 세력은 예비타당성조사를 무시하고 진행되고 있다며 정치적 쟁점화 한 적이 있다. 그런데 정작 자신들은 50조 도시재생 뉴딜사업을 예타 없이 추진하고 있다.  인위적인 건설경기 부양을 않겠다고 공약해 놓고는 지방선거에서 당선된 여당 광역단체장의 각종 개발사업, 광역철도 등은 예타를 면제하거나 아예 무시하고 추진한다. 3기 신도시는 무려 150조원 규모의 사업인데 예타는커녕 모든 절차를 생략하고 추진 중이며, 용산 미니 신도시와 잠실야구장 스포츠 마이스 등 최근 집값을 폭등시킨 개발사업과 개발계획 역시 예타가 면제되거나 아예 무시되어 추진되는 분위기다. 저자는 “불로소득으로 집값을 폭등시켜 국민이 겪는 고통이 훨씬 큰데 저출산 문제를 해결한다고 육아비 10만원, 20만원을 지원해 무슨 실효성이 있겠느냐”고 반문한다.

* 투기꾼들만 좋은 3기 신도시 - 우리나라에는 주택이 2200만 채, 가구 수는 1인 가구를 포함해 2000만 정도가 있다. 가구보다 집이 더 많다. 20년 주기로 주택을 사고판다고 가정하면 매년 100만채의 기존 주택이 거래되어야 한다. 그런데 집값이 계속 크게 오르면 집을 내놓지 않고 전세나 월세로 계속 임대를 돌리게 되어 기존 주택매물이 줄어들 수 밖에 없다. 2018년 분석에 따르면 지난 10년 동안 새 주택 500만 호가 공급되었는데 270만호는 집을 가진 사람이 또 샀다. 2019년 국정감사 자료를 보면 상위 30명이 1만1000채의 집을 가지고 있다. 자산 기준으로 상위 1%, 14만명이 94만채를 갖고 있다. 상위 1%가 지난 10년 동안 약 54만채를 새로 사들인 것이다. 분양시스템과 공급 시스템, 개발 시스템이 고장나고 재벌과 건설업자에게 일방적으로 유리한 지금 상태에서 집을 아무리 더 지어야 이미 집을 가진 사람들과 투기꾼들의 배만 불려주는 것이라고 저자는 질타한다.

* 관료에 끌려다닌 피해는 국민들에게 - 대통령이 홍남기를 칭찬하고 김현미를 신뢰하고 김수현을 믿은 대가를 국민들이 톡톡히 받고 있다고 저자는 비판한다. ‘국민을 속여도 좋다. 지지율에 큰 영향만 없으면 된다’는 식으로 지난 3년을 거짓과 조작으로 보낸 것이라고 맹 비난한다. 김현미 국토부장관은 장관 취임 직후 “2018년 4월까지 8개월의 시간을 줄테니 사는 집 말고는 팔라”고 호언했다. 그래 놓고는 정책은 반대로 갔다. 주택임대사업자에게 취득세와 재산세, 양도소득세, 종부세를 면제하거나 깎아주니 투기가 기승을 부릴 수 밖에 없었다. 그리고는 대책이라고 할 수도 없는 수주의 정책만 남발하고 있다. 저자는 “신임 장관들이 20~30년 공무원 생활을 한 고위관료들을 다루질 못한다”고 비판한다. 적당히 타협하면서 시간을 보내고 있다는 혹평도 마다 않는다. 노무현 문재인 정부처럼 준비되지 않은 정권, 실무 경험이 부족한 국회위원이 다수인 정권이 들어서면 관료들의 전횡은 극에 달하다고 비핀한다. 오히려 이명박 대통령 때는 관료들이 쉽게 속이지 못했다고 회고한다. 

* 분양원가 공개약속 뒤집은 노무현 대통령 - 2004년 6월 10일 노무현 대통령은 “아파트 분양원가 공개는 개혁이 아니다”라며 공약을 파기했다. 장사하다보면 10배 넘는 장사도 있다는 말도 덧붙였다. 당시는 국민의 80% 이상이 분양원가 공개에 찬성하는 상황이었다. 저자는 “노 대통령이 국민의 주거 안정과 공공복리 증진을 목적으로 설립된 주택공사나 토지공사 등 공기업을 장사하는 기업으로 취급했다는 점도 부적절했다”고 비판한다. 당장 같은 당 김근태 의장이 “계급장 떼고 토론하자”며 반발했지만 이 때 노 대통령을 적극 옹호한 유시민 당시 의원이었다고 한다. 유시민은 이후 참여정부 말기에 분양가상한제 분양원가 공개, 토지임대부 건물 분양 등의 내용을 담은 법안이 마련되었음에도 침묵으로 일관했고, 그러다 2007년 대통합민준신민당 대선 예비후보로 출마하면서 “새만금에 골프장 100개를 짓겠다”는 사상최대의 건설 공약을 내걸었다며 저자는 혀를 내찼다.

* 집값 상승의 주역 ‘참여정부 토건족과 관료들’ - 저자는 김대중 정부가 2000년 규제완화의 일환으로 ‘분양가 자율화’를 도입하면서 분양가가 상승했다고 평가한다. 그 주역으로 이헌재, 진념 전 경제부총리와 강봉균 전 청와대 수석을 든다. 그 뒤를 이은 김진표, 최종찬, 강동석, 한덕수, 추병직 등 전현직 경제부총리와 건교부 장관을 같은 맥락에서 비판한다. 김진표는 거품을 만들어서라도 경제 파이를 키우자는 입장이었고, 이헌재는 화끈하게 규제를 풀자며 SOC 등 건설투자 확대와 주택건설 지원책을 남발해 전국을 땅 투기판으로 만들었다고 비판한다. 추병직은 개발업자들이 요구하는 정책들을 거의 그대로 실행에 옮겨 집값을 올려놓은 장본인이라고 평가절하한다. 저자는 “문재인 정부에 와서도 대통령이 자기의 부족한 지식과 경험을 채워 줄 사람을 잘 선택해야 하는데, 유학파 명문대 출신을 청와대에 데려다 앉히는 데서부터 어그러지기 시작했다”고 말한다. 

* ‘공급확대론자’ 이해찬 - 저자는 이해찬을 대표적인 공급확대론자로 평가한다. 2004년부터 판교 신도시 개발 과정에 깊이 관여했고, 2005년 이른바 판교발 집값 폭등사태가 빚어지는 바람에 자기 손으로 사업 중단을 결정한 사례를 들었다. 이해찬은 땅 토기 의혹에도 두 차례나 휩싸였다고 한다. 2020년 7월에는 개헌을 통한 수도 이전을 주장했는데, 많은 이들이 그가 보유한 세종시 땅에 주목했었다. 앞서 교육부 장관 때는 ‘국가 부도로 국민이 세금내기 어려우니 정부 예산을 20% 절감하자’고 대통령이 얘기하자 당장 교육부가 발주한 모든 공공 공사의 예산을 무조건 20% 삭감하는 안을 던졌다. 저자는 “대통령 입맛을 잘 맞추는 사람”이라며 당시 노무현 대통령이 분양원가 공개 반대를 선언한 다음날 국무총리로 내정되자마자 ‘나도 분양원가 공개 반대’라고 합을 맞춘 사람으로 기억한다.

* 관료에게 속은 박원순 - 박원순 전 시장에 대해 저자는 ‘토건 시장’이라는 별칭을 부여했다. 2011년 보궐선거로 당선되어 취임한 지 한 달도 안돼 했던 일이 가락시영 종상향 특혜였다고 비판한다. 이후 강남 곳곳의 재건축 아파트에서 어마어마한 이익이 생기도록 만들었다는 것이다. 저자는 박 전 시장이 말과 행동이 달랐던 사람으로 기억한다. 서울시 재개발과 재건축에 연이은 특혜가 대표적이다. 이야기를 들을 때는 하겠다고 해놓고 추진이 안되는 경우가 허다했다고 한다. 그의 곁에 시민운동 하던 사람들과 교수들만 있다보니 경험이 부족했고, 관료들을 통제하기 보다 이용당하는 경우가 많았다고 말한다. 뭔가 보여주어야 겠다는 조바심과 무능한 자들에 둘러싸여 있었던 탓에 그는 집값을 최고로 끌어올리고 부동산 거품을 가장 많이 만들어놓은 시장으로 남게 되었다고 아쉬워 한다.

* 박근혜 “빚내서 집사라”, 문재인 “집 당장 팔아라” - 박근혜 정부는 부채를 늘려 집값을 끌어올리는 정책을 폈다. “빚내서 집사라”는 말로 요약된다. 대출 규제를 풀고 기준금리를 1.25%까지 낮췄다. 나중에 가계부채가 문제가 되니 최경환 부총리는 “빚내서 집 사라고 한 것은 아니었다”고 변명했다. 놀랍게도 박근혜정부의 무책임한 정책을 믿고 빚을 내 집을 산 사람들은 지금 큰 돈을 벌었다. 문재인  정부가 그 후 3년 동안 그 사람들의 집값을 폭등시켰기 때문이다. 김현미 장관은 투기가 다 번지고 나서야 분양가 상한제 카드를 꺼냈다. 그 상황에서도 홍남기 부총리는 공급위축이 우려된다며 대놓고 반대했다. 궁지에 몰리면 전 정권 탓을 하고 때로는 국회에 책임을 돌렸다. 

* 진보정권 부동산 정책을 망친 김수현? - 저자의 표현대로 하면 김수현은 부동산 값 폭등으로 참여정부를 무너지게 한 사람 중 한 명이다. 박원순 서울시장과 함께 서울시 부동산 정책에서 실패하고 문재인 정부 3년 부동산 정책까지 망친 주역으로, 그가 정책을 책임지던 시기마다 부동산 값은 폭등했다고 비판한다. 그가 문재인 대통령 후보 시절 만든 공약이 도시재생 뉴딜 사업이다. 서울연구원 원장 시절 설계해 박원순 시장에게 추진케 했던 그 모델이다. 사업에 대한 평가도 제대로 이뤄지지 않은 상태에서 도시재생 뉴딜사업이 대선 공약이 된 것이다. 저자는 “투기세력이 사들인 집을 정부 예산으로 고쳐주고 새로 지어준다는 것은 문제”라며 기본 설계부터 잘못된 정책이라고 질타한다. 

* “집값 잡기 쉽다. 대통령 의지만 강하다면” - 저자는 집값을 잡기 위해 우선 집값을 자극하는 무분별한 개발부터 축소시켜야 한다고 강조한다. 분양원가 공개와 함께 분양가상한제를 전면적으로,그것도 즉시 전국적으로 시행해 분양가 거품을 완벽하게 제거해야 한다고 역설한다. 지금 정부가 만지작거리는 종부세 인상, 양도세, 대출규제 같은 정책들은 공시가격이 시세보다 현저히 낮게 조작된 현 조건에서는 실효성이 없다고 단언한다. 그는 공시지가를 두 배 이상 올려 현실화해야 한다고 강조한다. 1가구 다주택자에 대해 1주택 이외의 담보대출을 회수하고 전세보증금을 담보로 하는 대출도 없애야 한다고 말한다. 대부분 법을 고치지 않고도 의지만 있으면 할 수 있는 일이라고 강조한다. 저자는 이명박 정부 시기(2008년 12월~2013년 2월)에 서울 아파트 값이 3% 가량 하락했었다며 “앞으로 보금자리 주택을 싼 값에 계속 공급할 것이라는 신호를 시장에 보냈던 덕분이었다”고 회고한다. 그러면서 주택정책 측면에서 이명박 전 대통령이 60점이라면, 노무현 대통령은 20점이라고 혹평한다. 노무현 정신을 부여받았다는 문재인 정부에 대해선 ‘13억 짜리 아파트를 3년 만에 20억원으로 만든 정부’라는 말로 대신했다.  

* 고분양가 정책, 무분별한 재개발 재건축 폐기해야 - 저자는 주택임대사업자 혜택을 다 없앤다고 치더라도 지금처럼 고분양가 정책을 계속 끌고 가면 집값은 내려갈 수 없다고 단언한다. 지금이라도 강남에 평당 1000만원대 아파트를 분양하면 된다고 주장한다. 평당 900만원에 분양할 수 있었던 마곡지구를 1900만원에 분양하는 지금 방식으로는 불가능하다고 말한다. 멀쩡한 건물을 부수는 재개발 재건축도 즉각 중단되어야 한다고 주장한다. 부패한 관료가 뇌물을 원해서 재건축과 재개발을 추진하기에 비리가 많을 수 밖에 없다며 이런 특혜부터 없애야 한다고 강조한다. “타당한 이유 없이 아직 40년도 안된 아파트를 부수는 나라는 지구 상에 우리 밖에 없다”고 꼬집는다. 선분양제를 하면서 분양가 상한제, 분양원가 공개가 없는 지금 상황에선 차라리 정비사업을 하지 않는 것이 낫다고 말한다. 

* 공급 확대만이 능사가 아니다 - 저자는 현 정부가 23번이나 땜질식 부동산 대책을 내놓고 집값을 잡지 못하면서, 면피용으로 그린벨트 해제와 행정수도 이전을 거론하는 것 자체가 무책임한 자세라고 질타한다. 참여정부에서 강남 집값 잡겠다며 그린벨트를 훼손해 만든 것이 판교 위례 동탄 파주 김포 등 이른바 2기 신도시라며, 이런 정책이 결국 집값은 못잡고 공기업과 민간 건설업자 폭리만 도왔다고 비판한다. 행정수도 이전 역시 집값 안정에 결코 도움이 안된다고 주장한다. 과거 경험으로도 수도권 과밀이 해소되기는커녕 더 심해졌고 수도권 집값과 땅값은 더 폭등했다고 말한다. 저자는 분양가 상한제와 분양원가공개법, 토지임대특별법 등의 부활을 촉구했다. 문재인 정부 3년 동안 재벌과 공기업, 건설업자에 특혜를 유지해온 정책의 방향을 청년과 무주택 서민 중심으로 바꿔야 한다고 목소리를 높인다.  

* 가격안정 위한 ‘공공의 역할’ 높여야 - 저자는 신도시를 개발하는 방식에도 심각한 문제가 있다고 지적한다. 농민에게 강제로 땅을 빼앗는 것이 명분을 가지려면 최소한 그 땅을 민간에 되팔지 말고 공공이 직접 개발해 공공주택으로 조성해 직접 공급해야 한다고 역설한다. 3기 신도를 만들지 않더라도 정부가 대출과 금융, 공급 시스템부터 바로잡으면 집값이 당장 하향 안정화될 것이라고 자신한다. 공공 부문을 잘 이용해 국민들에게 시세 절반 이하 가격에 집을 주라는 얘기다. 저자는 서울과 수도권에 아직 아파트를 지을 땅이 상대적으로 많은 편이라며 서울 강남의 옛 서울의료원, 도곡동 구룡마을, 용산 미군기지와 철도정비창 부지, 불광동 질병관리본부 땅을 예로 든다. 이런 곳에 우선 반값 아파트를 분양할 것을 권한다. 서울시애 역세권 토지를 서울시가 수용해 용도를 변경해 고층 빌딩을 건설하고 10층 이상 상층부는 토지임대부 아파트를 분양해주고 사무실과 상가는 직접 임대하는 방안도 제시한다. 여의도 국제금융센터(IFC)가 서울시 소유 토지에 건물만 99년 동안 임대한 공공분양 방식을 좋은 사례로 든다. 토지를 국가 또는 공공이 가지고 있으면 상대적으로 집값이 덜 오를 것이라는 계산이다.

 * 그래도 서울과 수도권 집값은 무조건 오른다? - 저자는 반값 아파트를 계속 공급되는데도 집을 여러 채 계속 보유하면 손해를 볼 것이라고 말한다. 못버티는 사람은 매물을 내놓을 것이고. 하지만 일반인들은 그렇게 반값 아파트를 내놓는 족족 가격이 덩달아 뛰어 더 문제가 될 것이 아니냐며 의문을 제기한다. 저자는 이에 대해 2007년말 분양가 상한제 도입 후 이명박 정부 5년 내내 아파트가 100만호 넘게 안팔렸고 전국적으로 200만호 미분양 사태가 났던 때를 상기시킨다. 15억원하던 강남 아파트가 8~9억원까지 떨어졌다고 한다. “중요한 것은 집을 여러 채 사면 집값이 하락해 손해가 난다는 메시지를 확실히 전달해야 부동산 투기를 잡을 수 있다는 것”이라고 강조한다. 저자는 특히 주택 공급은 이미 충분하다고 말한다. 서울 밖으로 나가는 인구가 늘고 있는데다 오피스텔이나 원룸처럼 통계상 주택에 잡히지 않는 주택들도 계속 늘어나고 있다고 말한다.

* 무늬만 예쁜 실패한 부동산 정책들 - 문재인 정부는 2018년 12월 위례 신도시에 ‘신혼희망타운’을 분양했다. 평당 분양가가 1800만원이었다. 20평이면 3억6000만원, 30평이면 5억 4000만원이었다. 서울 수서 역세권 신혼희망타운은 2400만원까지 갔다. 경실련이 추정해 보니 평당 1200만원에 가능한 수준이었다고 한다. 정부가 신혼을 위해 저렴한 아파트를 내놓은 주택 가격이 4~5억원이면 이게 과연 국민 눈높이에 맞는 것이냐고 저자는 비판한다. “문재인 정부는 서민 주거 안정을 위한다면서 공기업이 땅장사만 하고 있다‘는 비판이 뒤따른다.  서울시가 2015년 이후 추진 중인 역세권 2030 청년 주택도 건물주와 건설업자에 특혜를 주는 정책이라고 공격한다. 공공임대는 10~20%에 불과하고 주변 집값만 올려놓았다는 것이다. 반면 청년들은 시세의 80% 월세를 내고 살아야 한다고 지적한다.

* 집값을 잡아야 전세가도 잡는다 - 전월세 상승 원인으로 저자는 박근혜 정부부터 문재인 정부까지 지난 4년 간 60% 가까이 오른 ‘집 값’을 든다. 집값이 3~4년 연속으로 상승하면 임대료 상승으로 이어지기 때문에 가장 중요한 것이 집값을 낮추는 일이라고 강조한다. 저자는 일단 전월세 등 임대는 등록제(신고제)를 도입해 어느 집이 어느 정도 가격에 임대되는 지 모두 공개해야 한다고 말한다. 시장을 투명하고 공정하게 한 다음에 전월세(임대료) 상한제를 해야 실효성을 높일 수 있다는 것이다. 저자는 임차인에게 살고 싶을 때까지, 이사를 원할 때까지 살 권리를 주고 보증금과 월세를 연간 2% 미만 정도만 올려받도록 하자고 제안한다. 그러면 주인이 집 가지고 있는 걸로 골치 아프게 될 것이고, 무리하게 집을 사재기하지도 않고 가지고 있던 집도 팔게 될 것이란 얘기다. 갭 투자를 하는 투기꾼들 외에는 누구에도 도움이 되지 않는 전세 제도 역시 궁극적으로는 없어져야 한다고 저자는 강조한다. 투기를 부추기는 전세자금대출 역시 마찬가지다.

* 세입자를 위한 3가지 제안 - 저자는 우선 전세보증금 의무보증제도 도입을 권고한다. 전세보증금을 100% 안전하게 돌려받을 수 있도록 집주인 부담으로 보증서를 의무 발급받도록 하는 제도다. 보증 비용도 전약 임대인이 부담하는 형태다. 주거지원금(바우처) 2배 상향 및 대상 확대 필요성도 강조한다. 서민의 월세를 보주금 형태로 지원하는 정책이다. 도시재생 뉴딜이라는 이름으로 이미 집 가진 부자들의 집을 고쳐주는데 매년 10조원을 투입하면서 정작 주거급여로는 연간 1.5조원을 쓰는 것이 온당한 정책이냐고 저자는 꼬집는다. 저자는 또 백년주택·백년가게법 제정을 강조한다. 임차인이 원하는대로 거주할 수 있게 하는 제도다. 일본에서는 ‘차지차가법’으로 주택이나 건물에 세든 임차인의 권리를 보장하고 있다며 우리도 이런 법을 만들어야 한다고 강조한다.  

* 다주택자가 매물을 내놓으려면 - 우리나라 부동산 값은 1경3000조(토지 950조, 건물 3500조원) 규모다. 세율이 1%면 세금이 130조가 걷려야 하는데 2019년의 재산세가 12조원, 종부세가 3.5조원, 합해서 15조5000억원만 징수됐다. 보유세가 시세 대비 0.12%이고 개인 보유 주택은 최고세율이 3%에서 6%까지 올렸으나 종부세는 5조원 미만이 걷혔다. 이유는 재벌과 법인 등이 보유한 토지 등이 5000조원 규모인데 시세의 35% 공시지가에 최고세율이 0.7%라는 데 있다. 저자는 다주택자가 집을 팔게 하려면 아주 강력한 정부 정책이 나와야 한다고 말한다. 2주택 이상 주택을 보유한 경우 1주택을 제외한 담보 대출금 전액을 1년 이내에 회수하는 등의 강력한 조치다. 이제 아파트 값이 2억, 3억 떨어진다는 예상이 가능한 정책이 나오지 않으면 안된다는 얘기다. 정부가 임대용이라고 주택을 사재기 했던 사람들에게 부여했던 세제 혜택을 모두 회수하고 임대소득 과세를 강화해야 한다고 강조한다. 주택정책을 투기의 수단으로 경기부양의 도구로 활용하면서 개인에게 세금을 더 걷는다고 협박하는 정책으로는 도저히 집값을 잡을 수 없다고 단언한다.   

조진래 기자 jjr895488@naver.com