[비바100] 다주택자 양도소득세 중과세에 따른 재무전략

#. 지난 8월 정부는 부동산 투기대책 일환으로 양도소득세 중과세 방안을 발표했다. 서울에서 전세를 살고 있던 고씨는 이 소식을 뉴스로 접한 후 당혹감을 감추지 못했다.

고씨는 7월 초 마포에 새집을 장만해 계약하고 9월 초 잔금을 지급했지만 5년 전 구입한 세종시의 아파트가 샀을 때보다 2억원 정도 올라 매도를 망설이고 있었기 때문이다. 이번 정부 발표에 따라 2주택자에 해당되거나 생각지도 않던 양도소득세가 중과세되는 게 아닐까 걱정이 앞섰다.

게다가 최근 아들이 결혼해 위례에 아파트 한 채를 사 주었는데, 계약은 6월 말에 했지만 잔금 지급은 8월 말이어서 세종시 주택을 팔 때 영향을 미치는지 걱정이 되기 시작했다.

아들이 수원에서 직장생활을 해 일단 위례 아파트는 전세를 주고 본인은 수원에서 따로 전세를 얻어 살고 있다. 향후 아들이 거주하지 않던 채로 위례 아파트를 팔아도 1세대 1주택에 해당돼 비과세 혜택을 볼 수 있는지도 궁금해졌다.

 

◇양도소득세 중과세 제도 어떻게 대비해야 할까

가장 먼저 생각해볼 건 내년 3월 이전에 일부 주택을 양도하는 전략이다. 만일 주택 처분 의사가 없다면 주택임대사업자로 등록하는 것을 검토해야 한다. 현행 세법상 주택임대사업자는 다양한 세제지원을 받고 있다.

추가로 세대당 주택 수를 줄이기 위해 자녀가 별도 세대를 구성할 수 있는 요건이 되는지 검토한 후, 세대를 분리해 주택을 자녀에게 증여하는 방안도 활용할 수 있다. 물론 이 방법에는 증여세에 대한 부담도 추가로 발생한다는 점을 함께 고려해야 한다.

고씨의 경우, 세종시 아파트를 처분해도 중과세 대상에 해당되지 않는다. 중과세 시행시기는 내년 4월 1일 이후 처분하는 경우이기 때문이다. 오히려 고씨는 세종시 주택 취득 후 1년이 경과해 마포 주택을 매수해 향후 마포 주택 취득일로부터 3년 이내에만 세종시 주택을 판다면 일시적 2주택자에 해당된다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 통해 양도차익 2억에 대한 세금을 전혀 내지 않아도 된다는 의미다.

아들의 결혼 때문에 장만해 준 위례 아파트 역시 아들이 별도 세대이어서 고씨 본인 주택 수에 합산되지 않는다. 또 다행히 위례 아파트 계약일은 대책 발표일인 8월 2일 이전이기 때문에 향후 아들이 위례 아파트를 처분해도 2년 거주요건은 적용되지 않는다.

◇양도소득세 중과세 제도가 시장에 어떤 영향을 미칠까

정부는 지난 8월 2일 과거 정부에서 시행하다 중단된 양도소득세 중과세 제도를 부활시켜 시행하겠다는 방침을 공표했다. 집값 급등의 원인이 투기세력에 있다고 판단하고 다주택자를 금융 및 세금으로 규제하겠다는 의도다.

양도소득세 중과세가 시행되는 시기는 2018년 4월 1일이다. 이날 이후부터 주택을 양도하는 경우, 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 10%, 3주택자는 기본세율에 20%를 더한 세율이 적용된다.

만약 3주택자가 2018년 5월 중 한 채를 처분하고 남은 이익이 4억이라면 지금까지는 40%의 세율을 적용했지만, 양도소득세 중과세가 시행되면 60%(기본 40%+20%)의 세율을 적용 받게 된다.

여기에 지방소득세까지 더하면 최고 66%의 세율이 적용돼 세금부담이 급격히 증가한다. 특히 현행 세법상 투기지역에 3주택 이상을 보유한 사람은 내년 3월 이전에 양도하더라도 20%의 추가세율을 부담해야 한다.

다만 장기보유특별공제는 대상이 포함되지 않는다. 장기보유특별공제는 장기보유에 따른 불이익을 해소하기 위해 3년 이상 보유한 토지나 건물에 대해 연간 3%씩 양도차익에서 공제해주는 제도다. 만약 토지나 건물을 10년 이상 보유했다면 양도차익의 30%를 과세대상으로 제외하게 되므로 절세에 큰 도움이 된다. 

 

◇‘나는 다주택자인가?’…주택수부터 살펴봐야

다주택자는 양도소득세 중과세 정책에 따른 리스크를 최소화하는 자신만의 방법을 찾아내는 것이 필요하다.

정부는 대책 발표일 다음날인 지난 8월3일 이후 취득한 주택에 대해 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 요건을 강화했다. 이에 따라 8월3일 이후 취득한 주택에 대해서는 본인이 2년 이상 직접 거주해야 이러한 혜택을 볼 수 있도록 변경됐다.

만약 정부 발표 전인 2017년 7월 초에 주택구입을 위해 매수계약을 하고 잔금은 8월 말에 지급하기로 했다면 이야기는 달라진다.

주택취득일은 원칙적으로 잔금청산일이다. 정부 발표대로라면 8월 3일 이후인 8월 말 주택을 취득하게 돼 향후 처분 시 비과세혜택을 보려면 직접 거주해야 하는 셈이다.

정부는 세법을 수정해 예외적으로 대책 발표일 이전에 계약을 체결한 주택에 대해서는 기존 규정을 적용해 거주요건을 제외하기로 했다.

현재 주택 수는 ‘세대별’로 계산하도록 돼 있다. 법에서 규정한 ‘세대’는 ‘거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 그들과 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 하나의 거주단위’이다.

이처럼 세대는 기본적으로 배우자가 있어야 가능한 게 원칙이지만 배우자가 없어도 별도 세대를 구성할 수 있는 예외사항도 있다. 예를 들면 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 자녀가 30세 이상인 경우, 성년으로서 최저생계비 이상의 소득이 있는 경우 등이다.

 

문제언 삼성화재 FP 기획파트 수석