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| 권순원 CRM부동산연구소 소장 |
재건축 규제 완화를 주요 공약으로 내세운 오세훈 서울시장이 취임하면서 강남과 목동 등 주요 재건축 시장이 들썩이고 있다. 규제 완화에 대한 기대감 때문이다. 정부는 2·4 부동산 대책을 발표하면서 ‘공급 쇼크’ 수준의 주택 물량을 공급하겠다고 공언했다. 최근에는 공공재개발, 재건축에 이어 2차 도심 복합개발 후보지를 발표하면서 공공 주도 개발에 한층 속도를 내는 모양새다.
강남에서 시작된 집값 상승세가 비강남 중저가 아파트는 물론 지방 아파트 가격까지 밀어 올렸다. 상대적으로 덜 오른 지역은 투자 수요가 유입되면서 ‘키 맞추기’식 집값 상승을 불러 일으켰다. 이제는 다시 강남 지역이 주목받게 됐다. 보유세 강화는 ‘똘똘한 한 채’ 열풍으로 강남 아파트 가격을 더 높여 주는 꼴이 됐다.
주요 재건축 밀집지역에서는 벌써 ‘오세훈 효과’가 나타나기 시작했다. 한국부동산원에 따르면 4월 12일 기준 서울 주간 아파트 매매가는 0.07% 올라 지난주(0.05%)보다 상승 폭을 키웠다. 서울 아파트 값은 올해 2월 첫째 주(0.10%) 이후 4월 초까지 오름폭이 둔화됐으나 10주 만에 다시 상승 폭을 키운 것이다. 노원구가 0.17% 올라, 상승폭이 두 배 가까이 컸다. 이어 송파구(0.12%)와 강남·서초구(0.10%), 양천구(0.08%) 등이 상승세를 주도했다.
국토교통부 실거래가에 따르면 서울 강남구 압구정동 현대2차 전용 160.29㎡는 지난 4월 5일 54억3000만원에 팔렸다. 작년 12월 7일 42억5000만원에 매매된 것과 비교해 약 4개월 새 무려 11억8000만원 뛴 신고가다. 송파구 잠실동 아시아선수촌 전용 99.38㎡도 지난 4월 1일 28억원에 매매되면서 신고가 기록을 다시 썼다. 강남권 뿐만 아니라 양천구 목동 신시가지 7단지 전용 66.6㎡도 지난 4월 9일 17억6000만원에 거래되며 신고가를 경신했다.
수급불균형도 집값 상승의 불씨로 남아있다. 그동안 정부는 집값 상승 우려를 이유로 강남 재건축 사업을 오랫동안 막아 왔다. 공급부족은 주택시장의 불안을 자극하는 ‘뇌관’으로 떠오를 가능성이 크다. 부동산114가 집계한 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만9600여 가구로 작년 4만9000여 가구와 비교해 2만 가구 정도 적은 수준이다. 내년엔 2만341가구로 확 줄어든다.
재건축은 신규주택을 공급하는 거의 유일한 수단이다. 재건축 규제가 풀린다고 곧바로 집값이 크게 오르긴 쉽지 않다. 더구나 재건축 초과이익환수제, 민간택지 분양가상한제, 조합원 2년 실거주 의무 등 규제가 겹겹이 처져 있어 한꺼번에 규제를 풀기도 어렵다. 단기간 집값이 들썩이더라도 중장기적으로 공급이 늘어난다면 시장 안정에 더 도움이 된다. 공급 숫자놀이보다 규제 완화가 더 필요한 이유이기도 하다.
권순원 CRM부동산연구소 소장
