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| 서울 시내 부동산중개업소 모습. (사진=연합뉴스 제공) |
지난해 아파트 대체 투자 수단으로 인기를 끌었던 수익형 부동산이 금리 인상 등 부동산 침체기를 거치면서 직격탄을 맞고 있다.
주요 수익형 부동산으로는 상가(상업시설), 오피스텔과 도시형생활주택(도생) 등 주거용 수익형 부동산, 생활(형)숙박시설(생숙) 등 숙박용 수익형 부동산, 지식산업센터(지산) 등 업무용 수익형 부동산 등이 있다.
최근에는 라이브 오피스, 지식산업센터 내 기숙사 등이 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받고 있다. 지난해 강남 등 주요 재건축 단지보다 비싸게 분양됐던 수익형 부동산에서 계약해지, 마이너스 프리미엄(마피) 등 악재가 겹치더니 청약 경쟁률 하락으로 이어지고 있다.
또한, 최근 법개정을 통해 일부 수익형 상품들에 대한 변화가 예고되고 있어 투자시 주의가 요구되고 있다.
먼저 이르면 올해 2월 말부터 지식산업센터 기숙사를 실 단위로 구분소유할 수 없게 된다. 구분소유가 금지되면 기숙사를 한 호씩 개별 분양받아 임대 놓을 수 없다. 오피스텔과 비슷하지만 주택 수에 포함되지 않는 지식산업센터 기숙사를 투기 수단으로 사고파는 행위를 막기 위한 조치로 보인다.
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| 나주혁신도시내 지식산업센터 전경. (사진=연합뉴스 제공) |
국토교통부에 따르면 기숙사의 실 단위 구분소유를 금지한 건축법 시행령 개정안이 지난 2일 차관회의를 통과했다. 개정안은 기숙사의 실 단위 구분소유를 제한하되, 임대사업자가 청년 등 1인 가구를 위해 20실 이상 기숙사를 운영할 수 있도록 ‘임대형 기숙사’ 용도를 신설했다.
국토부는 기존 지식산업센터 기숙사의 구분소유는 인정하고, 시행령 개정안 공포 이후 새로 짓는 기숙사부터 구분소유 금지 규정을 적용하기로 했는데 개정안은 국무회의를 거쳐 공포될 예정이다.
다음으로 앞으로 생활숙박시설(생숙)도 300실 이상 규모라면 의무적으로 인터넷 청약을 실시해야 한다.
당초 100실 이상의 오피스텔과 생활숙박시설부터 인터넷 청약 의무를 부과하고자 했던 정부 입법예고안보다 다소 완화된 기준이다. 이는 부동산 시장에 몰아닥친 한파 속 민간 분양업체들의 생존을 고려한 판단으로 풀이된다.
현행 ‘건축물의 분양에 관한 법률 시행령’은 300실 이상 오피스텔만 인터넷 청약 의무를 규정하고 있으며, 생활숙박시설은 기준이 따로 없었다.
국토부는 수분양자(분양 당첨자)의 권리 보호를 위해 지난해 8월 100실 이상 오피스텔과 생활숙박시설을 공급시 인터넷청약 의무 대상에 포함하는 개정안을 입법예고했다. 그간 생활숙박시설과 300실 미만 오피스텔은 분양사가 자사 홈페이지나 현장에서 분양 업무를 진행해왔는데 이 과정에서 문제가 빈번하게 발생했기 때문이다.
특히 생활숙박시설이 주거용도로 사용할 수 있다고 허위·과장 광고하거나 청약신청금의 환불이 늦어지는 일, 까다로운 청약 규제에 대한 이해 부족으로 수분양자 추첨 오류 등이 있었다.
규제 무풍지대로 인기를 끌었던 지식산업센터에도 명암이 엇갈릴 전망이다. 공실 문제가 대두 되었던 지식산업센터에 숨통이 다소 트일 전망이다. 최근 정부가 지식산업센터 규제 완화를 시사했다.
지난해 7월, 산업통상자원부는 ‘산업입지 규제 개선을 위한 기업간담회’를 통해 범정부 차원에서 추진하고 있는 규제 개선 과제에 대해 발표했다. 지식산업센터의 입주업종의 확대가 이뤄지게 된다. 내용에 폐수 배출이 없는 공장 등의 도시형공장을 포함해 산업단지 내 지식산업센터의 입주업종 확대 등이 반영돼 있는 것.
여기에 지식산업센터 입주 기업 지원시설 종류 확대까지 내용에 포함돼 원스톱 인프라를 확보할 수 있게 됐다. 관련 규제는 산업집적법에 대한 연구용역 후 의견 수렴 과정을 거쳐 개정될 예정이다.
반면 암울한 소식도 들린다. 현재 국회에는 지식산업센터 준공 후에도 전매를 제한하는 법이 발의된 상황이다.
즉 지식산업센터를 분양받은 개인이나 기업이 분양계약이 체결된 시점부터 사업승인(준공) 후 1년 이내의 범위에서 전매를 금지하는 내용이 주요골자다. 이를 어길 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해진다. 법이 통과되면 공포 후 3개월이 지난 시점에 준공된 지식산업센터부터 적용된다.
이 법안이 통과되면 전매가 일정 기간 제한될 뿐 아니라 지자체가 입주업체에 대한 적합업종 확인과 점검을 하는 것이 의무화된다. 특히 지식산업센터를 정기적으로 관리하게 되면 이것을 변칙적으로 이용하는 유형의 하나인 라이브 오피스로의 활용은 제지될 수 있다.
마지막으로 규제가 거의 없어 지식산업센터와 같이 높은 인기를 끌었던 생활숙박시설(레지던스)의 분양 자체를 막는 방안을 검토하고 있다. 생활숙박시설의 분양이 불가능해지면 일반 콘도나 숙박시설처럼 회원권 형태로만 시설을 이용할 수 있어 대안주거로 부상했던 레지던스의 장점이 사라질 가능성이 커졌다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “한때 지나친 과열 양상을 보였던 일부 수익형 부동산인 지식산업센터, 지식산업센터 기숙사, 라이브 오피스, 생활숙박시설 등에 법개정을 통해 변화가 예고되고 있다”며 “금리 인상이 다소 진정되면 희소가치가 높은 수익형 부동산을 중심으로 옥석 가리기 현상이 심화 될 것으로 보인다”고 말했다.
성동규 기자 dongkuri00@viva100.com
