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| 서울 강서구 화곡동 빌라 밀집 지역 모습. (사진=연합뉴스) |
‘선(先)구제 후(後)회수’를 담은 전세사기 특별법 개정안이 더불어민주당 주도로 국회 문턱을 넘을 가능성이 커졌다. 법안이 개정되면 당장 한 달 뒤부터 시행되는데, 형평성 문제 등 사회적 공감대가 형성되지 않은 데다 특별법 개정안 역시 사각지대가 존재해 혼란이 커질 것이라는 우려의 목소리가 높다.
8일 업계에서는 ‘전세사기 특별법 개정안’이 오는 27~28일 중 국회 본회의에 상정돼 의결될 것으로 예상하고 있다.
개정안의 핵심은 주택도시보증공사(HUG) 등 공공이 전세사기 피해자의 보증금 반환 채권을 매입해 먼저 구제한 뒤, 비용은 경·공매와 매각을 통해 추후 회수하는 게 골자다.
문제는 재원마련이다. 정부는 전세 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 3만6000명에 달할 것으로 보고, 이들이 돌려받지 못한 보증금이 1인당 평균 1억4000만원, 총 5조원일 것으로 보고 있다. 이 가운데 3조~4조원은 끝내 임대인으로부터 받아내지 못하고 공공기관들이 떠안아야 할 것으로 예상한다.
아울러 사인 간에 벌어진 ‘전세사기’ 피해자의 피해를 국가가 전액 책임지고, 그 비용을 주택도시기금을 활용하는 데에도 적정성 문제가 따라붙는다. 국민주택채권과 청약저축 등으로 조성되는 기금은 임대주택 공급과 신생아 특례대출, 디딤돌·버팀목 대출 등 주택 구입·전세자금 지원에 사용된다. 이를 임차보증금반환채권 매입에 투입해도 되는지 논란이다. 게다가 부동산 시장 위축으로 주택도시기금의 여유 자금은 2021년 49조원에서 올해 3월 13조9800억원으로 감소했다.
전세사기 특별법이 통과되더라도 사각지대가 여전하다. 개정안에는 다가구 주택이나 신탁 사기, 근린생활시설 등 위반 건축물 피해 등에 대한 구제책은 담기지 않았다.
이와 함께 법 조항이 모호해 보증금 범위를 둔 해석을 두고 또 다른 논란이 생길 것이란 우려도 적지 않다. 개정안에는 매매대금 산정 및 지급방법의 핵심인 ‘가치 평가’ 기준을 대통령이 정하는 방법에 따라 ‘공정한 가치 평가’를 거쳐 매입한다는 추상적인 기준으로 규정하고 있다. 또 채권매입가격(피해자 지원금액)을 주택임대차보호법에 따른 ‘우선 변제를 받을 보증금의 비율 이상’으로 하도록 규정돼 있지만 주택임대차보호법엔 이 비율이 명시돼 있지 않아 보완이 필요하다는 지적이 나온다.
전문가들은 전세사기 특별법이 그간 반쪽 법안이란 비판을 받은 만큼 개정 필요성에는 공감하면서도 시장에 당장 적용하기에는 부족함이 많다는 지적이다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “HUG가 매입하는 구상 채권은 부실채권이 대부분일 가능성이 커 막대한 세금 투입이 불가피하다”며 “주택기금은 세금이 아니다. 청약에 납입한 사람들의 돈인데, 전세사기 피해자 지원에 쓸 수 있는지도 불명확한 만큼 명확한 원칙 마련이 선행돼야 한다”고 말했다. 아울러 “전세 사기에만 ‘선구제 후회수’ 방식을 적용하면 다른 사기 사건 피해자들과의 형평성 문제가 발생할 수밖에 없다”고 덧붙였다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “야당 주도로 급하게 밀어붙일 것이 아니라 보완과 예방대책까지 포함하는 제대로 된 개정을 할 필요가 있다”며 “선 구제를 주택도시기금에서 바로 지원해주기보다 전세채권을 반환하지 못하는 집주인에게 저리 신용대출 형식으로 빌려줘서 집주인이 피해를 입은 세입자에게 전세금을 반환하게 하고 선 지원한 대출금에 대한 채권에 대한 책임은 집주인에게 채무로 남겨 장기적으로 갚거나 다른 자산을 매각 또는 경매를 통해 갚도록 하는 것이 맞다”고 설명했다.
문경란 기자 mgr@viva100.com
