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| 전은규 대박땅꾼연구소장 |
사람을 볼 때 겉모습보다 내면이 더 중요하다고들 말한다. 이는 토지 투자 시에도 마찬가지다. 이는 눈에 보이지 않는 요인들이 토지투자의 성공을 좌우하기 때문이다.
우선 ‘용도’를 중요하게 살펴야 한다. 용도에 따라 건축할 수 있는 것과 없는 것, 층수의 제한 등 여러 방면에서 제한이 있기 때문이다. 특히 용도에서 자칫 혼선이 있는 대표적인 용도지역이 바로 ‘녹지지역’이다.
보통 녹지지역은 보전, 생산, 자연 3가지의 녹지로 구분된다. 보전녹지가 지정된 이유는 ‘산림보호’다. 그러니 아주 특별한 경우가 아니면 개발행위를 하기가 까다롭다. 생산녹지는 보전에 비해서는 개발 가능성이 존재한다. 전원주택, 단독주택, 지자체에 따라 다세대, 연립 건축이 가능하다.
만약 녹지지역 중에서 투자처를 물색하게 된다면 주목해야 하는 것은 ‘자연녹지’다. 세 녹지 중에서는 가장 가치가 높다. 주변 환경에 따라 앞으로 택지개발지구로서 개발되기도 하는데, 우리가 흔히 볼 수 있는 전원주택 단지나 타운하우스가 이런 자연녹지지역이라고 보면 된다.
다음으로 좋은 땅이 살기도 좋다는 것을 염두에 두고 ‘토질’을 살펴야 한다. 토질은 눈으로만 확인하기는 힘들기 때문에 주변 자연환경을 확인하며 유추해 보는 것이 도움 된다. 예를 들어 지목상 임야인데 나무가 없이 황량한 경우에는 석산이 아닌지 확인해야 한다. 땅을 아주 조금 팠는데도 돌이 많다면 그 땅은 돌을 깨어 부셔서 개발해야 하니 문제가 될 수 있기 때문이다. 모래가 너무 많은 토지도 지반이 튼튼하지 못해 건축이 쉽지 않다. 쓰레기 매립지가 아니었는지도 확인해야 한다. 또 다른 방법으로는 인접필지의 토지의 상태도 함께 보는 것이다. 근처 토지에 건축물이 있는지, 작물을 키우고 있다면 어떤 작물을 키우는 지 확인을 함께 해본다면 참고가 될 수 있다.
마지막으로 토지에 대한 ‘권리’를 확인해야 한다. 최근 제대로 권리분석이 안 된 상태로 투자를 진행하는 사람들이 많다. 특히 경매에 나오는 토지의 경우에는 일반 토지 투자와는 달리 권리관계가 복잡한 경우가 흔하다. 이때 확인하게 되는 것이 등기부등본이다. 토지를 100평을 투자한다고 하더라도, 이 100평이 개별등기인지, 공동지분등기인지에 따라 토지의 활용이 달라지는 것처럼 토지투자자의 권리도 달라진다. 물론 개별필지로 등기가 나온 경우는 사고 파는 것과 개발이 수월해 가장 추천한다. 문제는 지분등기다. 지분등기 중에서도 공동소유등기와 공동지분등기는 다를 수 있다. 공동소유등기는 처분과 변경에 있어 전원의 동의가 있어야 하며, 공동지분등기는 지분에 대한 처분은 자유로울 수 있습니다. 즉, 투자의 목적과 주체에 따라서 공동소유등기와 지분등기의 특성을 명확히 해야 한다.
전은규 대박땅꾼연구소장
