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| 권순원 CRM부동산연구소 소장 |
서울 집값 불안을 해소하기 위해서는 결국 공급에 그 답이 있다. 그동안 정부는 ‘6·17 대책’에다 ‘7·10 대책’ 등 서울 집값을 잡기 위해 전 방위로 시장을 압박했다. 세금과 대출 등 정부가 쓸 수 있는 카드는 모두 쓴 셈이다. 하지만 이러한 극약처방에도 불구하고 집값은 꺾이지 않았다. 집값 급등 지역에 융단폭격 식 대책을 쏟아내고 있으나 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 ‘풍선효과’는 수그러들지 않고 있다. 오히려 반복된 규제가 내성을 키워 집값 상승을 부추겼다.
정부는 대책을 내놓을 때마다 ‘핀셋 규제’임을 강조했다. 다주택자, 강남 재건축, 갭투자자들을 대상으로 찍었다. 그러나 결과적으로는 핀셋이 아니고 ‘두더지 잡기’였다. 서울 강남에서 촉발된 집값 상승세는 수도권을 넘어 개발호재가 있는 지방까지 확산됐다. 7·10대책 발표 직전까지 집값 상승 불안감이 확산되면서 서울 아파트 신고가 거래가 속출한 것으로 나타났다. 갈수록 높아지는 규제 강도가 수요자들의 불안심리에 불을 지핀 것이다.
지난 ‘6·17 대책’ 발표 이후 더 강력한 부동산 규제가 예고되었지만 집값이 더 오르기 전에 집을 사려는 ‘패닉 바잉(공포에 의한 매수)’ 현상이 반복되면서 거래량도 크게 늘었다. 정부의 6·17 대책으로 규제지역이 대폭 확대됐다. 서울을 포함한 수도권 전역이 규제지역으로 묶였고 다주택자에게 세금도 더 무겁게 부과된다. 보유세와 거래세율을 높여 다주택자를 겨냥했지만, 매물 잠김 현상으로 집값 상승세는 수그러들지 않았다. 수도권으로 향했던 유동자금이 다시 서울로 U턴하는 모양새다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 선호한 다주택자들이 집값 상승세가 상대적으로 더딘 지방 주택을 매물로 내놓고 있다.
서울의 주택 공급이 부족하지 않다고 인식하던 정부도 서울 지역 주택공급에 팔을 걷어 붙였다. 군 유휴부지에서 그린벨트 해제까지 택지를 확보하기 위해 모든 방안을 강구하겠다는 입장이다. 문제는 과밀지역인 서울은 아파트를 공급할 택지가 거의 없다는데 있다. 재건축은 서울 주택공급의 주요 ‘파이프라인’이다. 재건축·재개발 규제 완화가 병행돼야 정책효과를 거둘 수 있는 것이다.
집값을 안정시키려면 ‘수요가 원하는 양질의 주택을 꾸준히 공급하겠다’는 시그널을 시장에 줘야 한다. 정부의 말을 믿고 공급을 기다릴 수 있는 심리적 안정감을 주는 것이 필요하다. 강남 재건축 규제완화는 절대로 있을 수 없다고 선을 그을 필요도 없다. 재건축·재개발 규제완화는 ‘뜨거운 감자’다. 집값 폭등의 발화점이 될 가능성 때문에 정부도 계속 외면해 왔다. 하지만 이제는 서울에서 공급 불안 심리를 해소하기 위해 재개발·재건축 규제를 완화하는 방안도 적극 검토해야 한다.
권순원 CRM부동산연구소 소장
