[비바100] 부동산 공동구매, 리츠(REITs)를 아시나요?

 

(사진=게티)

 

최근 재테크 키워드는 부동산 임대수익이다. 하지만 건물 매입을 위해선 목돈이 필요하고, 자금 부족 시 대출이자 부담 때문에 장벽이 높은 게 현실이다. 이를 보완하는 것이 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)다. 부동산 투자 효과와 함께 임대업(직접투자)의 단점을 보완하는 리츠에 대해 알아보자.

  

부동산 임대수익을 추구하면서, 부동산 직접투자의 단점을 보완하는 리츠가 새로운 부동산 투자 방법으로 떠오르고 있다. 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집한 후 부동산에 투자해 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익을 투자자들에게 배당하는 부동산 간접투자 상품이다. 대개 임대수입이 있는 상업용 부동산을 투자대상으로 설정하고 소액으로도 투자할 수 있다. 이 때문에 부동산 공동구매라 부르기도 한다.

 

 

 

◇ 매력적인 부동산 투자수단 ‘리츠’

리츠 투자의 가장 큰 장점은 저금리 시대에 매력적인 배당수익률을 제공한다는 점이다. 리츠는 통상적으로 배당가능이익의 90% 이상을 의무 배당한다.

2018년 리츠 배당수익률은 연 9.6%에 달해, 같은 기간 코스피200 배당수익률(연 2.0%)과 시중 은행금리(연 2.0%)보다 5배에 가까운 높은 수익률을 기록했다. 상업용 부동산 직접투자 시 평균 소득수익률(2018년 오피스 4.4%, 중대형 상가 4.3%) 보다 높다. 소득수익률은 순영업소득(임대료 등 수입-운영경비)을 자산가액으로 나눈 것이다.

리츠 투자의 또 다른 장점은 소액으로 우량 부동산에 분산 투자할 수 있다는 점이다. 부동산 직접투자는 목돈이 필요하고, 자금 부족 시 대출이자를 부담해야 한다.

하지만 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 부동산에 투자한다. 일반투자자도 소액으로 우량 부동산에 투자할 수 있다. 국내 주식시장에 상장된 리츠는 1주 당 5000원 내외이므로, 커피 한 잔 값으로 빌딩 투자가 가능한 셈이다.

또 부동산 직접투자는 주로 단일 부동산에 목돈 투자가 이뤄지면서 투자위험이 높은 편이나, 리츠를 활용하면 국내외 다양한 우량 부동산에 투자할 수 있어 소액으로 분산투자 효과를 누릴 수 있다.

리츠는 원하는 시점에 매매가 가능하다. 상업용 부동산을 처분(매도)하기 위해서는 적합한 거래상대방이 나타날 때까지 시간과 비용이 많이 소요된다. 특히 상가, 오피스 건물과 같이 규모가 큰 부동산의 경우 거래상대방을 찾기 쉽지 않다. 반면 리츠는 원하는 시점에 쉽고 간편하게 매매할 수 있어, 부동산 직접투자에 비해 유동성이 높다.

물론 부동산 간접투자상품이라고 해서 리츠에 투자위험이 없는 것은 아니다. 부동산에 투자하므로 부동산 시장 악재 발생 시 리츠도 영향을 받는다. 부동산 경기침체로 보유한 부동산의 임대율이 하락하거나 가치가 떨어질 경우 리츠 투자자의 배당 수익이나 리츠 시장가치가 떨어질 가능성이 존재한다. 또 금리 인상 시 부동산이나 리츠 투자 매력이 떨어질 수 있다. 현재 배당률이 높은 리츠보다 꾸준히 높은 배당률을 줄 수 있는 리츠를 고르는 것이 바람직하며, 투자에 앞서 리츠가 보유한 부동산 자산의 입지, 임대율 등 가치 분석이 필요하다. 

 

자료: 국토교통부 리츠정보시스템

 

◇ 다양한 분산투자도 가능해

리츠에 투자하는 방법은 크게 세 가지다. 국내와 해외 주식시장에 상장된 리츠주식에 직접투자하거나 리츠재간접펀드·상장지수펀드(ETF)에 간접투자하는 것이다. 국내 주식시장에 상장된 리츠는 현재 5개(이리츠코크렙, 신한알파리츠, 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠)로 총 시가총액은 약 7400억원(2019년 5월 말 기준)이다.

지난해 시가총액 3000억원 규모의 이리츠코크렙과 신한알파리츠가 상장하면서 거래에 활기를 띠기 시작했으나, 전체 시가총액 및 하루 거래량이 미미한 수준으로 선별적인 투자가 필요하다.

한편, 미국 등 해외 주식시장에는 다양한 리츠가 상장돼 있다. 미국을 중심으로 성장한 글로벌 리츠시장은 2018년 말 기준으로 시가총액 약 2조1000억 달러(약 2400조원)에 이른다. 특히 싱가포르와 호주의 경우 주식시장 대비 상장 리츠 비중이 각각 9.4%, 7.0%에 이를 만큼 대중화됐다.

투자에 대한 지식과 경험이 부족한 일반 투자자의 경우, 국내 및 해외 리츠에 직접 투자하는 것보다 리츠재간접펀드·ETF를 통한 간접투자가 바람직하다. 리츠재간접펀드·ETF는 부동산 투자전문가가 전세계 다양한 리츠에 분산투자하므로 위험관리에도 유리하다.

‘조물주 위에 건물주’라고 하지만 리츠를 활용하면 누구나 우량 건물주가 될 수 있다. 저금리시대 높은 배당수익률을 기대할 수 있는 리츠는 상품자체로 매력적인 투자수단이다. 최근 정부의 공모·상장리츠 규제완화 및 지원방안, 퇴직연금 리츠 투자 허용 등 리츠시장 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 저금리시대 자산관리의 한 축으로 부동산 간접투자상품 리츠에 대한 관심이 필요하다.

김은혜 NH투자증권 100세시대연구소 책임연구원