[비바100] 아파트가 노후자산이 되어줄 수 있을까?

투자의 귀재, 전 세계에서 손꼽히는 부자 워렌 버핏은 93조원의 재산에도 불구하고 집에 대한 욕심은 별로 없어 보인다. 1958년 3만1500달러에 산 중소도시 오마하의 자택에서 지금까지 살고 있으며, 현재 감정가는 70만 달러(약 8억원) 정도로 서울의 웬만한 아파트 값에도 못 미치는 수준이다. 이런 워렌 버핏과 달리 우리나라는 사는 집을 중요한 투자대상으로 생각하는 사람들이 여전히 많은 듯하다. 대한민국의 대표적인 자산증식 수단이 됐던 ‘집’, 앞으로도 그 기능을 잘 수행해줄 수 있을 지를 살펴보자
 

(사진=게티이미지뱅크)

 

◇투자목적으로 집 사도 괜찮을까?

 

주택가격의 상대적인 수준을 비교할 때 PIR(Price to Income Ratio, 소득대비 주택가격 비율)을 많이 활용한다. PIR은 해당 지역 주택의 중간가격을 가수소득 중간값으로 나누어 구하는데, PIR 10은 가구소득을 10년 동안 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 수 있다는 의미다. 최근 국내 특히 서울지역 아파트의 PIR 지수가 고공행진 중이다. 올해 2분기 기준 서울지역 아파트 PIR은 13.8로 지난 2015년 1분기(9.2)보다 4.6이나 상승했다. 특히 서울지역 1분위 가구의 서울지역 아파트 PIR은 48.7로 수치상 평생구입이 불가능한 수준이다.

그렇다면 지금이라도 무리해서 아파트 구매를 해야할까? 중장기적으로는 인구구조의 변화가 주택가격에 가장 많은 영향을 미치는 요인이다. 고령화가 진행됨에 따라 국내 생산가능인구(15~64세)는 2018년을 정점으로 감소하기 시작했다. 수요와 공급법칙에 따르면 주택구입 수요가 되는 인구의 감소는 주택가격의 하락압력으로 작용하게 되는데 우리보다 앞서 인구구조 변화를 경험한 일본 사례에 비춰볼 때, 장기적인 관점에서 국내 부동산 시장의 하락가능성을 완전히 배제할 수 없다. 다만 장기적으로 부동산 가격의 상승과 하락을 판단하기 어려운 상황이지만 실거주 측면에서는 조금 다르게 봐야한다. 자가보유율이 61.1%로 조금 넘어 주택을 보유하고자 하는 의식(82.5%)에 훨씬 못 미친다.

최근 주택보유의식이 다시 오르고 있어, 인구감소 예상에도 불구하고 집을 사고자 하는 잠재수요가 적지 않은 상황이기 때문이다. 또한 저금리 기조가 지속되고 있음을 감안할 때 주택가격 하락을 걱정하기에 앞서 실거주 목적이라면 기회가 될 때 구입에 나서는 것을 고려해 볼 만하다.


◇주택 구입·확장 땐 기준선을 지켜야

생애최초 구입단계에서는 목돈이 부족하기 때문에 소득을 기준으로 대출상환능력을 고려해서 구입대상을 선택해야 한다. 무리한 대출을 막기 위해 제한하는 기준으로 LTV, DTI, DSR 등이 있는데, 다른 대출이 없는 경우 보통 DTI를 기준으로 한도(서울지역 40%)를 설정하게 된다. 이럴경우 중산층의 경우 평균생활비를 제외하고 남는 비율이 40% 정도이나 이 경우 미래를 위한 저축, 투자가 불가능 하다. 따라서 본인 소득 기준으로 절대 무리하지 않는 수준에서 대출규모를 결정하는 것이 중요하다.

또한 확장때도 무리하지 말아야한다. 국내 1인당 주거면적은 2014년(33.5㎡)까지 꾸준히 증가해오다 2018년 31.7㎡로 다소 감소한 상황이다. 결혼 후 자녀를 키우다 보면 보다 넓은 집으로 이사가고 싶기 마련이다. 하지만 늘어난 가족 수 만큼 집 크기를 늘리려고 하다 보면 기존의 주택대출 규모보다 더 많은 대출이 필요할 수 밖에 없다. 이 때 늘어난 경제력과 기존 주택 대출상환을 통해 부담이 줄어들었다 할지라도 다시 부채를 통해 주택을 확장하는 일은 지양해야한다.
 

(사진=게티이미지뱅크)

 

◇은퇴전 노후준비와 빈둥지증후군

자녀들도 취업이나 결혼 등을 통해 언젠가는 부모로부터 독립을 하게 되는데, 이 때 부모세대는 은퇴를 앞두고 노후준비에 대한 본격적인 고민이 시작된다. 부동산 비중을 적절히 지켜왔다면 별 문제 없겠지만 평균적인 현실은 그러하지 모솨다. 큰 집에 부모가 남게 되면 ‘빈 둥지’현상과 같은 공허감에 노후심리에도 부정적인 영향을 주며, 경제적인 관점에서도 비효율적이다. 필요 이상 규모의 주택이라면 노후준비 관점에서 미리 집 크기를 줄이는 출구전략을 생각해두는 게 좋다.

또한 은퇴시점에 임박해서 가계자산 내 부동산 비중이 높다면 부동산 유동화를 통해 노후자산을 마련할 수 있다. 현재 거주주택에 계속 살면서 부부 모두 사망 시까지 안정적으로 연금을 받을 수 있는 대출전략, 주택연금(담보가액 9억원 한도)을 최우선으로 추천한다. 자녀 출가 후 필요 이상 집 크기라면 같은 지역에서 평수를 줄이고 비싼 지역에 주택을 소유하고 있다면 가격이 한 단계 낮은 지역으로 이사하는 이전전략을 세워야한다.


◇부동산 목표 비중은 50%로

우리나라 가계의 총자산에서 70% 이상 차지하는 부동산 비율은 다른 선진국에 비해 지나치게 높은 편이다. 자산규모에 여유가 많지 않은데 부동산 비중이 높아지면 유동성을 제공하는 금융자산이 부족하게 돼 문제가 생길 수 있다. 젊을 때는 자산이 부족하고 대출을 받았기 때문에 부동산 비중이 높을 수 밖에 없겠지만 일정 자산이 쌓였다면 주택 보다는 먼저 금융자산을 통한 자산확대를 추천한다. 자산관리의 원칙 중 자산배분의 중요성을 기억하며 부동산 비중 50%를 목표로 가져가야 한다.

부동산 한국인들의 자산증대에 큰 기여를 해주었다 보니 ‘실거주’보다는 ‘투자’측면이 더 강하게 작용하고 있다. 다만 주택을 보유하고 있지만 무리한 대출로 이자부담에 삶의 질이 떨어지는 ‘하우스 푸어’가 되어서는 안 될 것이다. 고령화로 인한 인구구조 변화와 저성장을 고려해 무리하지 않는 주택구입 전략으로 노후에 ‘연금부자’가 될 수 있는 효율적인 자산관리가 되도록 함께 노력해야 한다.

김진웅 NH투자증권 100세시대연구소 연구위원