[비바100] 노후빌딩 '리포지셔닝' 수익률 올려라

양철승 부동산가치투자연구소 소장. ‘100세 시대 부동산 은퇴설계’의 저자.

서울 서초역 근처에 사는 우모씨는 최근 동네 이면도로에 있는 감정가 90억원의 근린생활빌딩을 경매로 75억원에 낙찰 받았다.

양도소득세를 내고 나니 총 81억원이 들었다. 지상 6층, 연면적 1490㎡ 규모의 이 건물엔 허름한 식당과 마사지숍, 바 등이 영업중이었다. 그는 노후화된 이 빌딩을 그대로 운영할지 고민하다가 오피스텔이나 도시형생활주택으로 바꾸기로 했다. 

건물을 헐고 다시 지을 경우 상향된 용적률 기준을 적용받아 지상 13층, 연면적 2645㎡ 규모의 건물을 올릴 수 있다. 우씨는 기존 빌딩을 그대로 두는 것보다 훨씬 높은 수익률이 나올 것으로 기대하고 있다.

부동산 침체가 계속되면서 낡은 빌딩이 대거 급매물이나 경매 시장에 나오고 있다. 안목이 있는 부자들은 이를 싼값에 사들여 개조를 통해 부가가치를 창출한다. 애초 건물 용도를 지역에 걸맞은 수익형 부동 산으로 바꾸는 형태가 많은데 이를 리모델링을 넘어 이른바 ‘리포지셔닝’(Repositioning)인 셈이다.

근린생활시설의 외관을 리포지셔닝하면 최소한의 투자로 수익률을 높일 수 있다. 가령 1층에 허름한 식당이 있다면 커피전문점 등을 입점시켜 건물의 이미지를 개선하고 수요층을 두텁게 하는 식이다. 이를 통해 건물 전체의 임대료를 올려 받을 수 있다.

물론 재건축이나 리모델링 없이도 수익률을 높일 수 있다. 시세 대비 월세 수준이 낮은 빌딩을 사들여 임차인을 새로 받거나 시세에 맞춰 월세를 올리는 것이다.

재건축이나 리포지셔닝 목적으로 투자할 때 주의할 점도 있다. 우선 저층 빌딩의 경우 신축 시 용적률을 얼마나 높일 수 있는지 반드시 파악해야 한다. 용적률을 충분히 높일 수 없는 경우 빌딩을 리포지셔닝 해도 수익률이 예상보다 낮을 수 있다. 부동산 경기가 여전히 나쁜 만큼 자금계획도 공실 등을 감안해 보수적으로 세워야 한다.

또한 테마를 정해야 한다. 단순한 노후 건물의 무분별한 변화는 무의미하다. 상권을 고려해 임대수익이 높게 나올만한 기획을 통해 테마를 잡고 콘셉트를 잡아야 한다. 외국인 수요가 풍부한 압구정·신사·명동역 등 인근이라면 외국인 임대 수요를 끌어오는 원룸하우스나 게스트하우스 콘셉트도 고려해 보는 등 지역별, 문화별 맞춤형 접근이 필요하다.

양철승 부동산가치투자연구소 소장