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| 남산에서 바라본 서울시내 아파트 단지 전경. (연합뉴스) |
서울 및 수도권 리모델링 단지들의 셈법이 복잡해졌다. 1기 신도시 특별법·서울시 신속통합기획 등 재건축 관련 활성화 정책이 속속 나오는 것과 달리 리모델링에 대한 규제는 강화되면서 리모델링 시장에 ‘찬바람’이 예상돼서다. 특히 리모델링 사업에 대한 명확한 가이드라인이 마련되지 않아 향후 정책 변수도 큰 만큼 리모델링에서 재건축으로 선회하는 단지가 늘어날 것이란 관측이 나온다.
28일 정비업계에 따르면 서대문구 홍제한양 리모델링 조합은 지난 9월 추진위원회 해산 절차를 밟고 재건축 추진위를 결성했다. 1993년 준공된 이 아파트는 홍제동에서 두 번째로 큰 단지다. 올해 초까지만 해도 리모델링을 추진했지만 토지 소유주 중 87%가 재건축을 원해 사업 방식을 변경했다.
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홍제한양이 재건축으로 선회한 건 관련 규제가 완화되면서 사업성이 높아졌기 때문이다. 이곳은 용적률 229%로 사업성이 낮아 2021년부터 리모델링을 추진했다. 하지만 올해 6월 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정으로 사업성을 높일 수 있게 됐다. 개정안에 따르면 내년부터 역세권 정비사업 시 용적률이 법정 상한의 1.2배까지 완화된다. 여기에 서울시가 북한산 인근 고도제한을 풀면서 사업성은 더 높아질 전망이다.
이밖에 구로구 신도림현대도 리모델링을 재건축 추진으로 변경했다. 성동구 응봉대림1차도 리모델링에서 재건축으로 선회하고 최근 재건축 기준에 부합하는 안전진단 D등급을 받았다.
안양 평촌, 고양 일산 등 1기 신도시에서도 리모델링 사업 추진을 포기하거나 리모델링 사업 추진을 놓고 주민 간 의견이 대립하는 상황이 이어지고 있다.
이처럼 리모델링 사업장들이 재건축으로 방향을 선회한 데는 리모델링 규제가 강화된 영향이 크다는 게 업계의 분석이다. 서울시는 최근 리모델링 정책 방향이 담긴 ‘2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’을 고시했다. 계획에 따르면 1차 안전진단으로 추진이 가능하던 수평증축도 앞으로 수직증축처럼 2차 안전진단을 거쳐야 한다. 또한 세대 간 내력벽 철거와 수평증축 시 구조안전 문제, 신공법 등에 대해서도 향후 관련 법령 등을 개정해 제도화된 구조안전 확보가 필요하다는 입장이다.
또한 공공성 확보도 명확히 했다. 서울시는 리모델링 증축 시 기반시설을 정비하고 친환경 정책 반영, 단지 내 시설 개방, 가로활성화 유도 등의 공공기여 방안을 마련했다. 그동안 리모델링은 재건축·재개발과 달리 공공기여를 하지 않아도 됐다. 늘어나는 가구 수는 적지만 기부채납에 대한 부담이 없다는 것이 리모델링 사업의 장점이었다.
일각에서는 높은 용적률로 재건축이 사실상 어려운 단지들을 위해 서울시가 리모델링 규제 일변도 방식에서 벗어나 명확한 가이드라인을 마련해야 한다는 주장도 나온다. 특히 법제처와 국토부가 지난 7월 내린 유권해석에 따라 1층을 필로티로 하고 최상층 1개 층을 증축하는 것도 수직증축 리모델링으로 본다는 서울시의 지침이 최근 각 지자체에 전달되면서 현장의 혼란은 더욱 가중되고 있는 상황이다. 리모델링을 추진하는 서울 대부분의 단지들은 수직증축에 비해 안전성 기준, 규제가 완화된 필로티를 적용한 수평증축으로 사업을 진행하고 있다.
이에 지난 24일 허훈 국민의힘 서울시의원(양천2)은 조수진 국민의힘 의원(양천갑)과 함께 ‘공동주택 리모델링 관련 주민간담회’를 열고 “리모델링을 추진 중인 대부분의 단지들은 법제처 유권해석 이전의 규정을 기준으로 설계를 마치고 조합원들의 동의도 구한 상태”라며 “법령 해석 변경에 따른 사업 지연, 비용 상승 리스크와 매몰 비용까지도 조합이 일방적으로 떠안아야 하는 상황에 대해서 시는 심각성을 인지하고 전향적으로 대안 마련에 나서야 한다”고 강조했다. 이 자리에는 목동2차 우성아파트, 자양우성1차 아파트 등 10개 단지의 조합장들 역시 리모델링 정책에 대한 서울시의 기본 가이드라인 마련이 시급하다고 목소리를 모았다.
문경란 기자 mgr@viva100.com
