 |
| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
작년말 12·16대책 이후 풍선효과로 들썩이던 부동산 시장이 올 초 발생한 코로나 사태로 관망세를 이어가고 있다. 12·16대책은 들썩이던 강남지역 투기를 잡기위해 강력한 투기적 대출규제와 종합부동산세 강화 및 양도소득세 보완, 그리고 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대 등 부동산시장 안정을 위한 방안들이 포함됐다.
그러나 강력한 대출규제와 조세규제가 부동산 시장을 안정시킬 것이라는 예상과는 달리, 풍선효과가 나타나면서 시장혼란을 더욱 가중시켰다. 강남지역 투기를 잡기위한 강력한 대책들이 마용성, 도노강으로 풍선효과를 보이다가, 결국에는 경기와 인천 및 지방으로 풍선효과가 확산되는 폐단을 가져왔다. 정부의 어설픈 대책으로 전 국토가 풍선효과로 몸살을 앓다가 결국 코로나사태가 부동산시장을 진정시키는 결과를 가져왔다.
코로나 사태 이후 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지가 부동산 시장의 초미의 관심사가 되고 있다. 코로나 사태 이후 부동산 시장에 대해 전문가들도 엇갈리는 전망을 하고 있는데, 크게 L자 장기침체, U자 완만회복, V자 급상승 등 3가지 전망을 하고 있다.
첫째, L자 장기침체 유형은 코로나 충격이 장기화 되면서 집값 하락이 불가피하고, 부동산 지장이 장기침체 된다는 전망이다. 이 유형은 코로나 사태의 영향으로 전반적 경기침체에 따른 매매수요가 위축된다는 것이다. 이에 더하여 정부가 기존의 대출규제, 조세규제 이외에 전매제한 확대, 다주택자 보유세 부담 증가, 법인규제 등 추가규제를 강화하면서 부동산 시장이 전반적으로 침체될 것이라는 시나리오다.
둘째, U자 완만회복 유형은 정부의 추가 규제 없이 연말까지 완만히 회복세를 이어간다는 전망이다. 이 유형은 서울의 주택보급률이 98% 수준이고, 수도권의 경우 여전히 공급이 부족하다는 것이다. 이에 따라 전세가격 상승과 분양시장 과열이 이어지고 있으며, 코로나 사태를 극복하기 위해 정부가 더 이상 추가규제를 내놓기 어려운 상황에서 나타날 수 있는 시나리오다.
셋째, V자 급상승 유형을 저금리와 풍부한 유동자금으로 집값 상승이 빨라질 것이라는 전망이다. 이 유형은 저금리 기조와 1100조원이 넘는 풍부한 유동자금이 투자처를 찾아 부동산 시장을 맴돌고 있다는 것이다. 뿐만 아니라 용산정비창개발. GTX건설, 3기신도시 등 서울 및 수도권에 개발호재가 풍부하고, 정부가 코로나 사태를 극복하기 위해 경기부양을 위해 부동산활성화 대책을 내 놓을 것이라는 상황에서 나타날 수 있는 시나리오다.
그러나 위에서 언급한 3가지 유형 모두 영향을 미치는 변수에 따라 실행 여부가 판가름 날 것이다. 먼저, L자 장기침체 유형은 코로나 사태 장기화 및 정부의 추가 규제가 계속해서 나온다는 전제하에 실행될 수 있을 것이다. 또한 U자 완만회복 유형은 코로나 사태의 조기종식 및 코로나 사태의 극복을 위해 정부가 추가규제 없이 현 상태를 유지한다는 전제하에 실행될 수 있을 것이다. 그리고 V자 급상승 유형은 코로나 사태의 조기종식 및 정부의 경기부양을 위한 부동산활성화 의지가 진행된다는 전제하에 실행될 수 있을 것이다.
결론적으로 한국 부동산 시장의 운명은 코로나 사태의 조기종식과 정부의 정책 방향에 달려있다고 보면 될 것이다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
