 |
| 전은규 대박땅꾼연구소장 |
토지는 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역 등 각종 공법상의 규제 사항들이 많다. 이들 구역은 관련 법률에 따라 개발에 제약이 따른다. 그래서 개발을 고려하는 투자자들은 개발 가능 여부를 반드시 확인해야 한다.
확인 절차에서 가장 기본이 되는 것이 바로 토지이용계획확인원이다. 투자자는 경매로 토지를 낙찰받기 전 반드시 토지이용계획확인원을 발급받아 용도지역, 지목 등에서부터 공법상의 규제 사항까지 확인해야 한다.
예를 들어 감정평가서에 군사시설보호구역으로 표시돼 있다면 군사시설 보호구역 해제 여부나 위임지역으로 완화됐는지를 반드시 확인해봐야 한다.
감정평가서상에 군사시설보호구역으로 표시되지 않은 토지라도 혹시 신규로 군사시설보호구역으로 지정됐는지도 확인해야 한다. 군사시설보호구역에서 해제되거나 위임지역으로 완화된 토지는 토지의 가치가 상승한다. 반대로 군사시설보호구역으로 신규 지정된 토지는 토지의 가치가 크게 하락하게 된다.
농업진흥지역 해제 여부도 마찬가지다. 지난 2008년 12월 경기도에서 여의도 면적의 49배에 달하는 농업진흥지역이 해제됐다. 다른 도에서도 유사한 수준으로 농업진흥지역 해제 조치가 이뤄졌다. 농지는 농업진흥지역에서 해제되면 용도지역이 농림지역에서 관리지역으로 바뀐다. 개발이 용이해지고 해당 토지에서 건축할 수 있는 건축물의 범위가 늘어나면서 토지의 가치가 급상승한다.
경매 시 감정평가서에 농림지역 농업진흥지역으로 표시돼 있다면 가장 먼저 농업진흥지역 해제 여부를 확인해 보는 것이 좋다. 감정평가서에는 농림지역 농업진흥지역으로 돼 있는데 토지이용계획확인원에는 관리지역으로 표시되어 있을 수 있다. 또 농업진흥지역이라고 표시가 되어있지 않으면 농업진흥지역에서 해제돼 관리지역으로 편입된 토지로 해석할 수 있다.
아울러 농지취득자격증명원 발급 여부도 따져봐야 한다. 경매 물건이 토지거래허가구역에서 자유롭다고 해서 농지를 취득할 때 필요한 농지취득자격증명원으로부터 자유롭다는 뜻은 아니다. 농지취득자격증명 제출을 요구하는 경우에 법원은 물건 명세서에 ‘농지취득자격증명을 요함’이라는 특별매각조건을 붙이는 것이 통례이다. 경매로 토지거래허가구역 내 농지를 받은 투자자는 매각결정 기일까지 관할 면사무소에 가서 농지취득자격증명원을 발급받아 경매계에 제출해야 한다. 그 물건을 낙찰받은 최고가매수신고인(개찰결과 응찰자 중 최고의 가격으로 응찰한 사람)이 농지취득자격증명원을 제출하지 못할 경우는 입찰보증금을 몰수당할 수 있다.
전은규 대박땅꾼연구소장
