(사진출처=게티이미지)
정부의 고강도 부동산 대책이 연이어 발표되며 아파트 시장의 불확실성이 커지자, 투자자들의 눈길이 수익형 부동산으로 쏠리고 있다.
시중금리보다 높은 수익률을 낼 수 있는 상가, 오피스텔, 섹션 오피스(소형 오피스) 등이 대표적인 투자처로 꼽히는 모양새다.
특히 대규모 개발호재를 갖춘 지역은 인구유입, 집값상승, 상권 활성화, 인프라 형성, 지역가치 상승 등 긍정적인 효과를 동반하기 때문에 부동산 시장과 밀접한 관계를 맺고 있다. 개발호재에 따라 투자 및 임대 수요가 증가하면서 안정적인 수익과 향후 미래가치까지 기대할 수 있기 때문이다.
또 쇼핑이나 문화, 여가 등을 누릴 수 있는 편의시설이 대거 늘어나 지역 내 핫플레이스로 자리매김하는 경우가 많다.
특히 이미 착공에 들어간 교통호재 수혜 단지에 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 교통개발은 시세 상승에 가장 큰 영향을 미치는 호재인 반면, 착공 전 사업이 연기되거나 중단되는 경우가 많아 착공 후에 투자하는 것이 가장 안전한 방법이기 때문이다.
먼저 정부의 대형 신규 공공투자사업은 보통 △예비타당성조사 △타당성조사 △설계 △보상 △착공 순으로 진행된다. 이 같은 단계를 거칠 때마다 집값이 오르는 효과가 있는데, 이 가운데 부동산 시장에 가장 큰 호재로 작용하는 교통개발사업의 경우 △계획발표 △착공 △개통 3단계에 걸쳐 집값이 오르는 ‘3승(昇) 법칙’이 적용된다.
일반적으로 계획발표 단계에 투자할 때 집값 상승률이 가장 높지만 그만큼 리스크가 크다는 단점이 있다. 예컨데 지하철 개통의 경우 계획발표 이후 예비타당성 조사를 거쳐 착공에 이르기까지 길게는 몇 년의 시간이 걸린다. 또한 사업자로 선정된 후에도 착공 전 사업이 취소되거나 연기되는 경우가 있어 예비타당성 조사를 통과했다고 안심할 수는 없다.
창동 북한산 드림시티 광역 조감도. (안강DRS)
반면 상가나 오피스텔, 오피스 등과 같이 임대를 통해 수익을 발생하는 수익형 부동산은 아파트 등과는 단계가 다르다.
지하철역 등이 신설되는 상가나 오피스텔 등은 개통시기로부터 1~2년 전 쯤에 투자해 개통시기에 맞춰 처분하는 것이 가장 큰 수익을 낼 수 있을 가능성이 있다. 왜냐하면 개통시기에 상권 활성화나 임대수요가 몰리기 때문이다. 또 최근에는 대형 쇼핑몰이나 대형 병원, 행정타운 등이 들어서는 지역 수익형 부동산이 강세를 보이고 있다.
대표적인 것이 대형 쇼핑몰인 스타필드다. 스타필드 입점의 수혜지로 예상되는 지역에서 스타필드 효과를 앞세운 마케팅을 벌이고 있다. 통상적으로 스타필드 효과로 부동산의 가격도 교통호재 3승 법칙과 동일하게 3번 크게 오르는데 처음 쇼핑몰 개발이 가시화됐을 때, 착공 첫 삽을 떴을 때, 개장을 앞뒀을 때다.
전문가들은 수익형 부동산의 수익률을 극대화하기 위해서는 가능하면 개발 초기 단계에 투자하는 게 좋다고 말한다. 일종의 선점효과 때문이다. 다만 개발 계획이 알려진 후에는 가격이 주변 시세보다 과도하게 오를 수 있다는 점을 유의해야 한다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “지금처럼 초저금리 시대와 강력한 아파트 규제로 인해 수익형 부동산이 풍선효과를 보고 있다”며 “교통 등 확실한 개발호재가 있다면 임대수요는 더욱 풍부해지고 희소성까지 갖췄다면 시세차익도 노려 볼만 하다”고 말했다.
시행전문회사인 안강DRS는 서울시 도봉구 창동 623-48번지 일대에 ‘창동 북한산 드림시티’ 오피스텔을 분양 중이다. 이 단지는 대지면적 3393.40㎡, 연면적 1만3090.94㎡, 4개동, 지하 1층~지상 12층, 264실 규모다. 선시공 후분양 오피스텔로 실수요자인 경우 실물을 직접 보고 선택할 수 있고, 투자자인 경우 계약과 동시에 수익을 누릴 수 있다. 4호선 쌍문역과 1호선 및 4호선 창동역 더블 역세권에 서울 중심지 이동이 가능한 25개 버스 노선과 외곽순환도로, 내부순환도로, 동부간선도로 진입이 용이하며 동부간설도로 지하화 개발 수혜도 기대된다.
용산 글로벌 리버파크 조감도. (소미건설)
㈜소미건설이 서울 용산구 일원에 주상복합시설 ‘용산 글로벌리버파크’를 분양중이다. 용산국제업무지구 예정지 맞은편에 들어설 용산 글로벌리버파크는 지하 2층~지상 20층 규모의 근린생활시설(지상2~4층)과 공동주택(아파트) (지상10~20층, 55세대), 오피스텔(지상5~9층, 25실) 등으로 구성되며, 오피스텔(전용면적 23.13㎡~ 34.81㎡)만을 우선 분양하고 있다.
주변 개발호재로는 센트럴파크 규모의 용산민족공원(2027년 완공예정)이 조성 중이고 용산국제업무지구, 용산역~서울역 지하화, 현대자동차부지 개발, 신분당선 연장, GTX A·B노선 신설 등 대규모 뉴 리더백 시티개발 사업 실현 중이다. 선착순으로 원하는 동 호수 지정이 가능하고 계약금 10% 준비 후 계약 시 중도금 50% 전액 무이자 혜택을 제공한다.
문경란 기자 mgr@viva100.com
