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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
문재인 정부의 2차 부동산대책이 지난 2일 발표됐다. 강도가 높다는 평가를 받는 이번 ‘8·2 부동산대책’은 투기과열지구와 투기지역 지정을 통해 다주택자를 압박하겠다는 것이 핵심이다. 지난 6·19 부동산대책에서 지정한 40개 조정대상지역 외에 27개 투기과열지구, 12개 투기지역을 추가했다. 이들 지역은 대출규제, 다주택자 양도세중과, 청약 및 재건축 규제강화 등이 적용된다.
그러나 ‘풍선효과’와 다주택자 압박에 대한 실효성 논란 및 실수요자에 대한 배려 부족 등의 문제점도 지적되고 있어 보완책이 필요하다.
먼저 규제의 사각지대로 투기자금이 몰려가는 풍선효과가 나타날 수 있다. 지난 6·19 대책과 이번 8·2 대책에 포함된 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등을 제외한 곳에서는 여전히 투기가 가능하다.
지난 6·19 대책에서 조정대상지역으로 지정된 서울 전지역과 경기 7개시, 부산 7개구, 세종시 등 40곳을 제외하면 여전히 청약과 전매가 자유로워 투기가 가능하다는 것이다.
특히, 부산 7개 구는 전매제한 지역에서 제외되며 규제의 사각지대로 놓이게 됐다. 실제로 지난 3일 부산 서구 서대신동 2가에서 분양한 대신2차푸르지오 아파트는 1순위 평균 경쟁률이 254대 1에 달했을 정도로 과열되고 있다.
뿐만 아니라 이번 8·2 대책에서 투기과열지구로 지정된 서울 전지역과 과천, 세종 등 27곳, 투기지역으로 지정된 12곳을 제외한 지역은 규제를 받지 않아 투기가 가능하다. 투기를 원천 차단하기 위해서는 수도권 전지역과 광역시 전지역으로 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등을 확대하는 것도 검토해야 한다.
또한 보유세 강화 없이 다주택자들을 압박하겠다는 것에 대한 효과도 의문이다. 이번 8·2 대책의 핵심은 다주택자들은 압박해 투기수요를 차단하고, 다주택자가 소유하고 있는 주택이 시장으로 흘러나오게 유도해 시장을 안정시키겠다는 것이다.
그러나 다주택자들이 매도하지 않고 버티는 경우 이번 대책의 효과는 없다고 봐야 한다. 다주택자를 압박하기 위해서는 보유세인 재산세와 종합부동산세를 강화하는 조치를 마련해야 한다.
이번 대책은 실수요자에 대한 배려도 없다. 이번 8·2 대책으로 투기과열지구로 지정된 곳은 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 낮아진다. 다행히 무주택자는 50%까지 완화해 주기로 했으나, 과거 60~70%까지 인정해 주던 것과 비교하면 불리하다.
부동산투기를 잡겠다고 만든 8·2 대책이 실수요자들에게 피해를 주면 안 된다. 따라서 무주택자들에게는 과거처럼 LTV와 DTI를 60~70%로 완화시켜야 한다. 실수요자들이 내 집 마련을 못하게 막아 놓으면 전월세로 수요가 급증해 전월세대란이 일어날 수 있다.
무주택자를 위한 청약가점제 확대도 오히려 신혼부부들에게는 불리하게 작용하고 있다. 이번 8·2 대책에서 투기과열지구에서 민영주택을 공급할 때 전용면적 85m²이하 물량의 75%에 적용하던 청약가점제가 100%로 확대된다. ‘청약가점제’는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약저축 가입 기간을 기준으로 가점을 매겨, 신혼부부들은 상대적으로 불리하다. 따라서 신혼부부 특별공급제도의 비율을 현행보다 20~30% 확대해야 한다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
