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| 전은규 대박땅꾼Lab연구소장 |
토지 관련 세금은 대표적으로 취득세, 재산세, 양도세가 있다. 이 중 절세할 수 있는 부분은 재산세와 양도세다. 비사업용 토지는 사업용 토지보다 양도세를 10% 이상 더 내야 한다.
사업용 토지와 비사업용 토지를 나누는 기준은 ‘지목대로 사용하는가’ 여부다. 논밭과 같은 농지를 경작하지 않고 두면 비사업용 토지 기준으로 양도세를 내야 한다. 그래서 농지은행에 위탁하는 것이다. 8년간 위탁하면 사업용 토지와 같은 세율을 적용받는다.
재산세의 경우 무허가 건축물이 있는 토지나 나대지, 잡종지는 종합합산과세토지로 분류돼 세율이 높은 편이다. 이런 경우 새로 건축을 한다거나 주차장 등으로 활용해 사업용 토지로 바꾸는 방법을 검토해야 한다.
특히 시골주택은 무허가 건물인 경우가 많다. 지목은 대지인데 건물 등기가 안 돼 있으니 나대지나 마찬가지다. 실제 필자가 아는 분은 산업단지 인근의 폐가를 싸게 매입한 적이 있다. 그리고 건물을 철거해 창고를 짓고 임대했다. 창고임대료 수익을 꾸준히 올렸는데 몇 년 후 주변 산업단지의 영향으로 땅값도 크게 올랐다. 물론 대지였던 땅을 사업용으로 활용하며 절세효과도 누렸다.
땅의 모양은 갖가지다. 농지의 경우는 네모반듯한 땅을 찾기가 더 어렵다. 경우에 따라서는 세모꼴 땅을 매입할 때도 있다. 땅이 평지보다 꺼져있거나 솟은 경우도 다반사다. 이런 이유로 가격이 저렴한 땅을 매입해 모양을 예쁘게 만들면 가치를 높일 수 있다. 땅을 성형하는 방법은 여러 가지다. △성토 또는 절토, 복토하기 △필지를 합치거나 분할하기 △이웃 땅을 매입해 합치기 등이 있다.
땅의 모양이 좋지 않으면 예쁘게 만드는 방법을 연구해야 한다. 대규모 개발이 예정된 지역이라면 굳이 내가 성형할 필요가 없다. 어차피 이웃 토지와 함께 매각할 가능성이 높기 때문이다. 하지만 그렇지 않은 경우라면 성형을 검토해야 한다. 예상보다 높은 수익을 기대할 수 있다면 주저할 이유가 없다.
분묘와 축사, 송전탑 등 대표적인 약재도 경우에 따라 호재로 바뀔 수 있다. 악재가 사라지는 것 자체가 호재이기 때문이다. 분묘의 경우를 예를 들어보면 묘지 주위로 나무를 심거나 울타리를 치면 된다. 그러면 눈에 보이지 않게 된다. 내가 산 땅 옆에 폐가가 있는 경우도 있다. 허물어져가는 폐가가 눈에 띄면 내 땅도 제값을 받기 어렵다. 이때는 폐가 주인을 만나 지자체를 통해 멸실지원금을 받을 수 있도록 도와줄 수 있다. 음산한 폐가가 사라지면 내 땅의 가치는 물론 주위 땅값도 더불어 상승한다. 집 주인 역시 멸실지원금을 받아서 자기 돈을 들이지 않고 지가 상승의 혜택을 누릴 수 있으니 윈윈 게임이 되는 것이다.
전은규 대박땅꾼Lab연구소장
