 |
| 전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장 |
투자자라면 자신이 보유한 자산의 수익률을 따져봐야 한다. 수익률은 재투자의 근거가 된다. 수익률을 분석하는 건 그리 어렵지 않다.
예를 들어 3년 전 5000만 원으로 매입한 300평의 논이 있다고 가정해보자. 투자금 3000만 원에 대출 2000만 원을 받아서 매입했다면 대출이자가 발생한다. 취득세와 보유하며 낸 재산세 그리고 양도세 등 세금을 낸 금액도 있을 것이다. 여기에 등기비용 등 취득 관련 비용과 매수 매각하면서 내는 부동산중개수수료 등의 비용도 있다. 이를 모두 합산해 분모로 둔다. 그리고 매각대금과 매년 경작 임대를 주어 얻은 수입을 분자로 해 나누면 수익률이 나온다. 만일 아직 매각을 하지 않았다면 매각대금에 현 시세를 적용하면 현재 수익률이 나올 것이다.
이러한 토지투자 수익률을 꾸준히 계산하는 건 시간과 비용을 아낄 수 있어서다.
투자 수익률을 계산한 후 유형별로 분류하면 막연히 감으로 투자할 때 보이지 않던 실제 수익률이 나온다. 숫자는 막연한 감이나 착시 현상을 바로 잡아준다.
예를 들어 고수익을 노리고 지목변경을 하는 경우가 있다. 토지투자 전문가들이 흔히 말하는 고수익 창출 노하우가 지목변경이다. 그래서 너도나도 논밭을 사서 대지로 지목변경을 할 생각을 한다. 하지만 실제로 지목변경은 인허가 관문을 넘어야 하고 비용도 든다. 그렇게 시간과 비용을 들여 지목변경을 한 후 매각을 한 것과 그대로 보유했다가 매각한 경우 투자수익률을 보면 얼마나 차이가 있을까? 투자 수익률을 분석하다 보면 그대로 두어도 되는 경우와 적극적으로 땅을 성형해야 하는 경우의 수익률 차이를 알 수 있다. 그대로 두어도 된다면 굳이 시간과 비용을 들일 필요가 없다. 반대로 어떤 경우에는 적극적으로 행동했을 때 수익률이 높게 나온다는 것을 알려주기도 한다.
이러한 투자 수익률 분석은 재투자의 근거가 된다. 토지 투자자의 보유 토지는 대부분 수익이 미실현된 상태일 것이다. 매입 후 바로 매각해 시세 차익을 얻기는 쉽지 않다. 그러므로 보유하고 있는 토지의 현 시세를 입력하여 수익률을 산정한다. 이렇게 수익률을 추산하면 어느 지역, 어떤 땅이 내게 얼마나 수익을 주 있는지 알 수 있다. 그러면 다음 투자를 할 때 이에 근거해 투자 판단을 할 수 있다. 수익률이 높은 지역이나 비슷한 땅에 투자하게 될 것이다.
전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장
