 |
| 이호영 부동산센터 대표 |
직장에서 은퇴한 뒤 별다른 소득은 없는데 일자리 찾기는 어렵고 노후 준비 또한 제대로 하지 못한 경우가 많다. 퇴직금을 활용해 은행에서 주는 이자를 받거나 혹은 창업이나 자영업을 고민하기도 한다. 반백이 넘는 나이에 도전정신과 투자비용으로 무장하고 연구도 거듭하고 전문교육도 받아보지만 정작 발목을 잡는 것은 막연함과 두려움이 아닐까.
고교 동창생 L씨와 J씨는 은퇴 후 노후를 위해 원룸을 짓고 세를 받는 방식을 선택했다. L씨와 J씨는 2011년 당시 신촌역을 사이에 두고 서대문구 창천동과 노고산동에서 동일한 면적인 165㎡의 부지를 매입해 각각 10억, 8억 원을 부지매입과 건축비용으로 투자했다. J씨는 대출 없이 총 4층, 22㎡의 원룸 12세대를, L씨는 2억 원의 대출을 받아 2개 층을 더해 총 6층, 20㎡의 원룸 20세대를 건축했다. J씨는 보유한 돈에 맞춰 건축비용의 최소화를 위해 노력했고 L씨는 빌트인 시스템과 건물 외관도 신경을 쓰면서 추가적인 투자에 나섰다.
동일한 면적의 부지를 매입하고도 건축 과정과 방식, 구조, 세대수 그리고 옵션까지 모두 달랐기 때문에 임대수익률 역시 다를 수밖에 없었다. L씨의 원룸은 주변 신축 원룸과 비교할 수 없을 정도로 인기가 많아 공실도 없고 임대수익률도 높았다. 원룸을 구하는 임차인도, 소개하는 중개업자도 J씨의 원룸보다 L씨의 원룸을 선호했기 때문이다. 결국 L씨는 추가적인 투자비용이 들어 리스크는 늘었지만 매달 얻는 임대료가 J씨보다 500만 원 이상 많았다.
도시형 생활주택, 오피스텔, 고시텔 등 원룸신축에 있어 유념해야 할 중요한 요소가 객실의 ‘크기’와 ‘개수’의 결정이다. 객실 크기에 따라 임대료도 달라지는데 아무래도 객실의 크기가 크면 클수록 임대료가 높아진다. 여기서 함정은 지나치게 크다보면 실당 임대료가 높은 반면 전체 임대수익률이 오히려 낮아지는 경우가 발생한다는 것이다.
대개의 경우 동일한 연면적에 객실 크기는 작아 실별 임대료가 낮더라도 객실 개수가 많은 건물이, 객실 크기가 크고 객실 개수가 적은 건물보다 임대수익률이 높다. 객실이 작더라도 세대수를 늘려 쪼개면 쪼갤수록 실당 임대료는 낮아지는 반면 전체 임대수익률을 높아지기 때문이다. 하지만 수익률을 높이겠다고 지나치게 쪽방처럼 작게 만들면 임대 자체가 어렵고 공실이 많아져서 낭패를 볼 수도 있다. 너무 작은 크기의 원룸은 대학생뿐 아니라 특정인에게도 맞지 않아 수요가 없어 적절한 크기로 계획하는 것이 중요하다.
만일 원룸의 크기가 25~30㎡를 넘어간다면 셰어하우스를 고려하는 것도 좋다. 2~3개의 독립된 방을 일렬로 배열해 한쪽에는 거실, 주방, 욕실, 베란다 등을 설치해 공동으로 이용할 수 있도록 해 임대하는 방법도 효과적이다. 이는 일반 원룸을 짓는 것보다는 전기, 설비, 인테리어와 옵션 등 건축비용 절감효과가 크고 관리나 유지보수가 쉽다.
마지막으로 원룸으로 임대업을 영위하는 사람은 신축 이후 꾸준한 건물관리와 유지보수를 통해 입주자들의 만족도를 높이는 등의 노력으로 수요가 끊이지 않게 한다면 임대수익률도 함께 지속적으로 유지 또는 증가가 된다는 것을 명심하자.
이호영 부동산센터 대표
