문턱 낮춘 ‘분양가 상한제’…효과는 글쎄

정부가 8·2 부동산 대책 후속 조치로 내놓은 민간택지 ‘분양가 상한제’ 적용기준 완화가 아파트 분양가 인하 등의 효과로 이어질 것으로 보고 있다. 하지만 일각에서는 정부의 인위적인 가격 통제가 주택 공급 위축에 따른 가격 인상의 부작용을 낳을 것을 우려하고 있다.

6일 부동산업계 등에 따르면 정부는 민간택지에서 분양되는 아파트의 분양가를 억제하기 위해 분양가 상한제 적용 기준도 대폭 낮췄다. 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로 최근 3개월간 집값 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하면서 청약경쟁률 등이 치열한 경우 등이다. 분양가상한제는 땅값에 정부가 정한 건축비 등을 반영해 분양가를 책정한 뒤 그 가격 이하로 아파트를 분양하는 제도다.

민간택지 분양가상한제 적용 기준을 완화한 주택법 시행령 개정안은 8일 입법 예고되고, 이르면 내달 말 시행될 전망이다. 오는 10월에 상한제 대상 지역을 선정할 방침이다. 분양가가 높게 책정되고 있고, 주택시장이 과열되기 쉬운 서울 강남권과 용산 재건축 단지가 적용 예상지역으로 꼽힌다.

전문가들은 그동안 시장에서 논란이 됐던 재건축 아파트의 ‘고분양가’ 문제가 해소될 것이라고 보고있다. 하지만 한편에선 ‘로또 아파트’나 주택 공급 감소 등 부작용을 막고 실효성을 높일 방안이 필요하다는 주장도 많다.

먼저 분양가가 낮아진 만큼 주변 시세보다 저렴해져 오히려 시세 차익을 기대한 수요가 몰릴 수 있다. 분양가 상한제가 적용되면 주변 시세의 85%선에서 분양된다. 지난주 분양공고를 낸 ‘신반포 센트럴자이’가 대표적이다. 당첨만 되면 억대의 시세차익을 얻을 수 있는 ‘로또 아파트’란 소문이 퍼지면서 지난 주말 견본주택에는 하루 1만여명씩 분양 희망자가 몰려들었다.

주택시장 한 전문가는 “민간택지 분양가 상한제 적용 기준 완화가 단기적으로 주변 시세를 낮추는 효과는 분명 나타나겠지만, 분양가가 낮아지더라도 입주 때까지 그 가격이 유지될지는 알 수 없다”며 “주택시장 안정을 위해선 공급확대와 같은 근본적 방안이 병행돼야 한다”고 밝혔다.

시장 변화에 따라 재건축 사업을 추진중인 건설사들의 움직임도 나타나고 있다. 지난 4일 서울 서초구 반포 주공1단지 재건축 시공사 선정 입찰에 참여한 현대건설은 조합측에 분양가 상한제 시행에 따른 조합원 일반분양 금액 손실분을 떠안겠다는 조건을 제시했다. 반포 주공1단지의 추정 조합원 분담금은 3.3㎡당 5100만원 안팎. 만약 분양가 상한제가 적용돼 이 금액보다 일반분양가가 낮게 책정된다면 줄어드는 분양 수입을 현대건설이 보전하겠다는 것이다.

문제는 재건축 사업 시공권을 따내기 위한 건설사들의 출혈경쟁이 심화할 경우 수익성 악화 등으로 사업성이 떨어지면서 주택공급 감소로 이어질 수 있다는 것이다. 강남 4구에서 재건축을 추진하는 단지 가운데 관리처분인가를 받지 않아 상한제 대상이 될 수 있는 단지는 70여 곳, 6만여 가구에 달한다. 이 때문에 무주택 실수요자들의 내집마련 문턱이 더욱 높아지는 것이 아니냐는 지적도 나온다. 주택 공급 위축은 집값 상승으로 이어질 가능성이 크기 때문이다.

한 건설사 관계자는 “8·2 대책으로 금융규제가 강화됐고, ‘9억 초과’ 아파트는 중도금 대출이 아예 안 되는 만큼 결국 현금을 쥔 사람이 싸게 새 집을 갖게 되는 꼴”이라며 “주택 공급이 줄어들어 다시 가격 상승으로 이어지면 무주택 실수요자들의 혼란이 가중되는 것”이라고 말했다.

장애리 기자 1601chang@viva100.com