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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
윤석열 정부는 문재인 정부의 부동산 실패를 바로 잡고자 급격한 규제완화를 염두에 두고 있다. 그러나 급격한 규제완화는 숨고르기 하고 있는 부동산 시장을 과열시키고 투기를 불러올 수 있어 신중해야 한다.
윤석열 정부가 검토 중인 대표적 규제완화 정책들은 재개발·재건축 규제완화, 다주택자 양도세 중과세 일시 완화, 종합부동산세 과세기준 완화, 임대차 3법 폐지 등이다.
먼저, 재개발·재건축 규제완화는 투기를 불러올 수 있어 신중한 접근이 필요하다. 도심공급을 확대하겠다는 명분으로 검토 중인 재개발·재건축 관련 용적률 상향, 인허가 기간단축, 재건축초과이익환수제 폐지 같은 규제완화는 투기를 불러올 수 있다. 과거 정권의 사례를 보건데 재개발·재건축이 투기의 시발점이었다는 점을 반면교사로 삼아 투기방지책을 마련하고 시차조절을 하면서 순차적으로 규제를 풀어야 할 것이다.
다음으로 조세정책 규제완화로는 다주택자 양도세 중과세 일시 완화, 종합부동산세 과세기준 완화 등이 있다. 다주택자들이 소유주택을 처분할 수 있도록 양도세 중과세를 일시 완화하여, 시장에 매물이 많아지게 하겠다는 의도이다. 또한 종합부동산세의 과세기준이 너무 높아 1주택자들의 불만이 많은 현실을 감안하여 조정하겠다는 것이다. 그러나 다주택자 양도세 중과세 일시 완화가 정책의 일관성을 무너뜨리고, 투기를 정당화 시켜줄 수 있어 보완책이 필요하다.
그리고 임대차 3법 폐지와 관련된 정책도 신중해야 한다. 임대차 3법의 대표적인 계약갱신청구권은 임차인이 원할 경우 2년 더 거주권을 보장해 주는 제도인데, 임대인과 임차인 간의 계약갱신청구권을 둘러싼 갈등도 심화되고 있어 폐지가 검토되고 있다. 또한 전월세상한제는 갱신계약 때 임대료 증액 상한선을 5%로 제한하는 제도인데, 계약갱신 물량과 신규 임대차 매물의 전세가격 차이가 크게 벌어지는 ‘이중가격 현상’이 심화되는 부작용이 발생하고 있다. 그러나 도입 후 2년이 경과하면서 시행착오를 거치며 겨우 정착되어 가고 있는 제도를 폐지한다면 시장 혼란만 더 야기될 것이다. 폐지보다는 문제점들을 보완하는 방향으로 가야 한다.
문재인 정부 지난 5년간 20여 차례의 부동산 정책은 혼란을 거치며 겨우 안정세를 찾아가고 있다. 그러나 3000조에 이르는 부동자금은 언제든지 투기시장으로 몰려갈 기회를 호시탐탐 노리며 시장상황을 예의주시하고 있다. 윤석열 정부는 어설픈 규제완화 정책으로 투기판을 만들기 보다는 문재인 정부의 규제정책을 유지하면서 시장에서 부족한 공급 확대에 주력해야 한다.
우리나라에서 부동산 시장이 안정된 시기는 노태우 정부의 주택공급 200만호의 영향을 받아 대량공급의 효과가 나타났던 1990년대 초반이었다는 점을 보면 시장안정을 위해서는 공급확대가 정답이다. 문재인 정부의 부동산 정책은 실패 했지만 유일하게 3기 신도시 건설을 추진한 것은 높이 평가받을 수 있다.
윤석열 정부는 문재인 정부가 추진하던 3기 신도시 조기건설을 통해 입주 시기를 앞당기고, 이에 더해 수도권에 10개 정도의 4기 신도시 건설을 추진하면서 대량공급 시그널을 주어야 시장을 안정시킬 수 있을 것이다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
