[비바 2080] 세입자가 꼭 임차권등기를 해야 하는 3가지 이유

전세 기간이 끝나 가 세입자가 이사를 가려 한다. 그런데 아직 후임 세입자가 나타나지 않고 있다. 그러자 집주인이 당장은 돈이 없으니 나중에 세입자가 들어오면 돈을 돌려주겠다며 이사부터 가라고 한다. 이럴 때 집주인 말만 믿고 이사를 나가도 될까. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)의 자문을 얻어 해결책을 찾아보자. 엄 변호사는 “최근 전세금 반환을 볼모로 집주인이 세입자의 임차권등기 신청을 회유하는 경우가 적지 않다”면서 “세입자가 집주인의 말만 믿고 그냥 이사했다간 낭패를 볼 수 있다”고 경고한다.



- 세입자 가운데 임차권 등기의 가치를 잘 모르는 이들이 있는 것 같다.

“그렇다. 임차권등기는 세입자의 전세금 피해를 줄여주는 법적인 안전장치다. 그런데도 세입자 가운데 아직 그 존재 자체를 모르는 경우가 많다. 만약 주택 임대차에서 임차권등기 제도를 제대로 숙지하지 않는다면 추후 전세금 분쟁 때 제대로 대응하지 못하고 피해가 가중될 수 있다.”

- 왜 임차권등기를 꼭 신청해야 하나.

“임차권 등기의 궁극적인 목표이자 최대 장점은, 세입자가 이사를 나가더라도 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다는 점이다. 세입자가 이사할 때 가장 먼저 활용하는 법적 제도는 전입신고와 확정일자를 받는 일이다. 이는 세입자로서 법적인 보호를 받기 위함이다. 혹여라도 집주인의 채무에 문제가 발생하더라도 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다.”

- 전세금을 돌려 받지 못한 상황에서 세입자가 이사할 곳에 전입신고와 확정일자를 받는다면 어떻게 되나.

“그렇게 되면 이야기가 달라진다. 전세금반환에 문제가 있는 주택에서 다른 곳으로 세입자가 그냥 이사를 가버리면 전세금 채권이 후 순위로 밀리게 된다. 그렇게 되면 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생길 수 있다. 그렇지만 임차권등기가 완료된 후 이사를 나간다면 기존 주택에 문제가 생기더라도 선 순위 세입자로서 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다.”

- 임차권등기를 했을 경우 다른 장점들도 있다고 들었다.

“집주인에게 전세금 지연 이자를 청구할 수 있다는 점도 장점 가운데 하나다. 임차권 등기가 완료된 날로부터 집주인이 전세금을 반환하는 날까지의 기간을 계산해 이자를 청구할 수 있다는 얘기다. 다만, 이 경우 세입자가 이사는 하지 않은 채 임차권등기만 신청하는 경우에는 임차권등기 신청만으로 전세금 지연 이자를 청구할 수는 없다. 전세금 지연 이자 청구는 기본적으로 세입자가 집주인에게 집을 반환하는 명도의무가 전제 조건으로 따르기 때문이다.”

- 임차권등기를 하면 이후 이사한 세입자의 월세 및 관리비 납부 의무도 사라지는 것인가.

“그렇다. 어떤 집주인은 세입자가 임차권등기를 걸어 두었으니 관리비라도 내야 한다고 주장한다. 하지만 이는 법률적으로 근거가 없는 주장이다. 때문에 세입자가 월세나 관리비 등을 낼 의무가 없다.”

- 세입자가 이사가지 않고 임차권등기만 신청한다면 위의 임차권등기가 갖는 장점들을 하나도 활용할 수 없다는 얘기인가.

“그렇다. 전세금 지연 이자청구와 관리비 등의 납부 면제는 세입자가 명도의무를 이행했을 때 생기는 권리다. 따라서 세입자가 이사하지 않은 채 임차권등기만 신청했다면 임차권등기의 장점을 제대로 누릴 수 없다. 임차권등기를 너무 맹신해선 안된다는 의미이기도 하다. 전세금 지연 이자 청구와 월세 및 관리비 등의 납부 의무를 임차권등기만으로 해결하려고 하다간 낭패를 볼 수 있다.”


이의현 기자 yhlee@viva2080.com