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| 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 20일 그의 사무실에서 가진 인터뷰에서 ‘전세대란’이 아닌 ‘전세대안’을 강조하며 현재 부동산 시장에 필요한 정책을 짚었다.(사진=윤여홍 기자) |
“‘전세대란’에 지친 시민들에겐 편히 몸을 뉘일 수 있는 ‘전세대안’이 절실합니다.”
조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 20일 그의 사무실에서 가진 인터뷰에서 ‘전세대란’이 아닌 ‘전세대안’을 강조하며 현재 부동산 시장에 필요한 정책을 짚었다.
조 교수는 “매매활성화 정책은 ‘죽은 고목에 꽃피우는 식’이다. 부동산 시장에서 정책으로 더 이상은 의미가 없다”고 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 강한 부동산 대책을 비판하는가 하면 집주인과 세입자의 안정적인 관계를 위한 ‘임대료상한제’, 늘었다 줄었다 하지 않는 공공주택공급의 ‘비례목표제’에 대한 구체적인 방향을 제시하기도 했다.
조 교수로부터 현재 부동산 시장의 문제와 정책, 전·월세가 급등하는 상황에서 주거복지 안정을 위한 대책에 대해 들어봤다.
- 정부는 부동산 거래가 늘어 활력을 되살렸다는데 의미를 두고 있다. 전세수요가 매매수요로 전환시켰다는 것인데 이에 대해 어떻게 생각하나.
“현재 주택보급률은 100%를 넘지만 주택보유율은 전국 평균 55~60%다. 서울은 이것보다 보유율이 10%는 낮아 대도시일수록 자기 집을 갖기 어렵다는 것을 보여준다. 집을 살 수 없는 ‘구조적 임대 수요’는 꾸준히 늘어나 현재 전체 인구의 10명 중 6명이 세입자로 추정된다. 이런 상황에서 매매활성화 정책은 ‘죽은 고목에 꽃피우는 식’이라 의미가 없다. 다주택자들이 임대를 놓고 있지만 안정적인 임대주택이 아니다. 독일, 영국 등과 같이 임대 전용 주택이 아니라 값이 오르면 언젠가는 처분할 집이기 때문이다. 지금처럼 집값 상승에 대한 기대가 없을 때는 임대수익을 높이려 하기 때문에 수익에 대한 부담을 온전히 세입자에게 전가하는 구조적인 문제를 보이고 있다. ”
- 2009년부터 전셋값이 계속 오르고 있다. 정부는 급한 불을 끄겠다고 전세자금대출 금리를 낮추는 방법을 제시하고 있지만 ‘임대료상한제’처럼 가격을 통제한다는 방식에서는 부정적이다.
“대표적인 시장주의자인 나성린 새누리당 의원도 이 문제를 “시장에서만 풀 수 없다”고 말했다. 이게 정확한 상황에 대한 진단이다. 집주인의 재산권만 일방적으로 강조되고 세입자들의 주거권은 무시돼 동등한 거래가 이뤄질 수 없기 때문이다. 임대료에 상한을 둬서 사회적 통념에 맞는 임대료를 형성하고 ‘임대사업자 등록’을 병행해 방임된 임대차 시장을 관리할 필요가 있다.”
- 갑과 을로 명시된 임대인과 임차인의 관계가 동등해질 수 있을지 의문이다.
“법으로 최소한의 적정 임대료를 정해주면 임차인의 권리를 보호해주는 장치가 될 것이다. 독일에서는 최근 주거권도 재산권과 동등하다는 판례가 나왔다. 또한 상가임대차보호법에서는 적용 받는 계약갱신청구권, 임대료상한제가 주택에도 확대 적용되면 된다는 것이 내 생각이다.
5%로 고정된 상한을 둘 수도 있지만, 시장이자율과 물가상승율에 연동해서 유연하게 적용한다면 임대인과 임차인 양쪽이 만족하는 임대료가 나올 수 있다고 본다. 독일에서는 정부 차원에서 ‘지역표준차임표’를 정해 지역별·연차별·규격별 임대료를 책정한다. 이렇듯 사회적 통념에 맞는 임대료를 정하는 방법을 찾아야 한다.”
- 임대료상한제를 시행하면 전셋값이 폭등할 것이라는 우려가 있다.
“임대료상한제가 제기된 2009년부터 되풀이된 문제다. 보안책을 만들어가면서 해결해 나가야지, 전세가율이 70%를 넘어설 정도로 문제를 방치해서는 안된다. 과도기적 어려움 때문에, 안해서 생기는 중장기적인 문제에 전·월세문제를 방치한다면 그 비용 부담은 결국 모두 세입자들에게 돌아간다. 적절한 규제를 통한 ‘임대차 관계의 안정화’가 전·월세 문제 해결에 직접적이고 단기적인 방법이다.”
- 많은 전문가들이 중장기적 대책으로 공공임대주택의 공급이 중요하다고 말한다. 얼마나 늘어야 임대시장이 안정될 수 있다고 보나.
“OECD국가의 공공임대주택은 평균 11%정도인데, 한국은 절반도 안된다. 전체 가구의 20%가 탈상품화된 공공주택이어야 매매시장도 관리할 수 있고, 집을 살 여력이 없는 사람들도 끌어 안을 수 있다. 주택보유율이 55%정도인데, 나머지 45% 중 소득 4분위 이하를 차지하는 절반에게 공공임대주택이 있어야 한다는 것이다. 주거복지가 실현된 네덜란드, 독일 등은 공공임대주택의 비율이 40%까지 차지하기도 한다.”
- 양적으로 목표를 두는 것과 비례로 목표를 두는 것은 무엇이 다른가.
“공공임대주택은 지어지는데 4년이 걸리고 가구당 짓는데 평균 1억원이 드는 장기적인 사업이다. 그러다 보니 각 정부에서 치장용으로 ‘몇 만호’를 발표하고 나중에 가서는 조금씩 양을 줄이거나 사업을 흐지부지 해버리는 경우가 많았다. 정권의 성격과 관계없이 국민들이 안정적으로 공공임대주택을 공급 받고, 공급을 예측하기 위해서는 비례를 목표로 잡아서 사업을 진행해야 한다.”
- 주거가 안정되려면 정부에 많은 변화가 요구될 것 같다.
“임대차시장으로 변화하는 과정에서 더 이상 공급에만 매달려서는 국민들에게 실질적인 혜택이 돌아가질 않는다. 임대차시장을 관리하고 주거를 복지차원에서 다가갈 ‘주거복지청’과 같은 기구가 필요하다. 주택행정은 공급 위주의 한국에서 블루오션고 같다. 최고의 복지는 주거복지고, 이를 실현하기 위해서는 정부의 패러다임의 변화가 필요하다.”
남지현 기자 dioguinness@viva100.com
