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| 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장 |
필자는 본인의 서적을 통해 ‘소액투자’에 대한 이야기를 강조해왔다. 대표적인 소액투자 방법으로 △공동투자(필지분할) △저평가지역투자 △역발상 등으로 나눠 설명한 바 있다.
여기서 ‘역발상’은 범위가 상당히 넓지만, 간략하게 설명하면 ‘모두가 알고, 모두가 흥미를 갖는 땅’이 아니라 ‘모두가 선뜻 도전하지 않는 땅’을 눈 여겨 보라고 해석할 수 있다.
예를 들어 ‘그래도 땅을 사라’ 라는 서적에서는 이런 역발상을 주제로 퀴즈를 내기도 했다. ‘도로 높이보다 꺼진 땅 vs 도로 높이보다 언덕에 있는 땅 중 어느 땅이 더 투자가치가 있을까?’라는 문제였다.
성토가 필요한 땅과 절토가 필요한 땅. 둘 다 다른 땅에 비교하면 선뜻 투자하기가 좋은 땅은 아니다. 그러나 이들 지역은 일반적인 땅에 비해 시세가 저렴하다는 장점이 있어 소액투자자들에게는 ‘블루오션’인 셈이다.
위의 문제로 돌아가 정답부터 이야기하면 ‘도로보다 높은 땅’이 정답이다. 언덕진 땅을 좋아하는 이유는 흙을 팔 수 있기 때문이다. 반면, 꺼진 땅은 흙을 사서 메워야 해서 오히려 비용이 든다. 그렇다고 꺼진 땅이 무조건 나쁘다는 것은 아니다.
이와 관련해서 한 가지 더 추가적으로 알려줄 부분은 ‘예상 외 비용 발생’에 관련한 것이다. 만약 꺼진 땅과 높은 땅이 붙어있는 경우는 어떠할까? 절대적이지는 않지만 예상 외 비용이 들 수 있다.
예를 들어 도로를 기준으로 ‘도로보다 꺼진 땅’과 ‘도로보다 높은 땅’이 있다고 하자. 절토를 해야 하는 높은 땅에 투자할 경우 흙을 되팔 수 있다 하더라도 발생이 예상되는 비용이 있다. 바로 흙을 절토할 때 발생되는 무너짐 현상을 방지하기 위한 펜스작업 비용이다.
펜스는 ‘도로보다 꺼진 땅’을 기준으로 설치를 해야 하고, 설치 비용 역시 절토를 하는 땅의 주인이 부담해야 한다. 펜스비용도 절토비용에 포함된다는 것이다.
성토와 절토 모두 지역마다 다르게 처리되는 경우가 있다. 흙을 되팔 수 있기도, 오히려 돈을 내고 버려야 할 수도 있는 것이다. 대표적으로 흙이 돈이 되는 곳은 전라북도 부안이다. 이 곳의 경우 산지가 많지 않고 새만금 간척사업지이기 때문에 흙이 귀하다는 특이점이 있다. 그러나 흙이 남아도는 지역에서는 오히려 처리비용이 들 수 있다.
성토, 절토 모두 저렴한 시세만 보고 접근하기 보다는 지역적 특성과 공사 비용 등의 예상외 비용을 고려한 후 투자에 임해야 할 것이다.
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
