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| 전은규 대박땅꾼연구소장 |
주택시장에 대한 정부의 규제가 심화하고 저금리 기조가 길어지면서 수익형 부동산 상품, 특히 오피스텔 투자에 대한 관심이 늘고 있다. 그러나 오피스텔 수익률은 아직 약보합세에 머물고 있는 만큼 섣부르게 투자하기보다 기본투자법을 숙지 후 신중히 접근해야 한다.
먼저 ‘역세권 투자’다. 실제로 서울에서 역 근처 도보 5분 이내의 다세대 및 오피스텔과 10분 이상 걸어야 하는 곳의 월세는 전화 한 통만 해봐도 피부로 와 닿을 만큼 격차가 심한 편이다. 역이 가까울수록, 또 1개보다는 2~3개의 역이 밀집돼 있는 입지조건 가진 곳이 차후 월세임대수익이나 시세차익에서 많은 유리함을 갖는다.
두번째는 개발가능성이다. 오피스텔은 일반적으로 시세차익만을 염두하는 토지투자와는 달리 매달 수익을 받기 위해서 투자한다. 서울의 용산이나 마포구, 강동구 같은 지역은 기존에 조성된 업무 지구와 더불어 앞으로의 개발 가능성도 많은 대표지역 중 하나다.
세번째로는 업무시설과 가까운 곳이 좋다. 이것은 두 번째 이유와 비슷하다. 주변에 상업단지나 큰 업무단지가 현재 운영중이 아니라면 당장 손해를 볼 수도 있는 상황이다. 서울의 경우 업무시설이 두껍게 분포돼 있다 보니 약간의 교통 편리성만 보장 된다면 대부분 공실에 대한 위험은 없을 수 있다. 하지만 같은 금액에 조금이라도 더 높은 임대수익을 올리고자 한다면 지역의 특성을 잘 살펴보고 결정하는 것이 좋다.
네번째로는 ‘주변 월세 파악’이 꼽힌다. 투자 전에 미리 그 지역의 월세시세를 확인해야 한다. 회전률 역시 중요하다. 식당 테이블 회전률처럼 같은 구조의 방이 여러 개 있는 오피스텔의 경우 공실 확률이 높아지고 혹은 주변에 신식 오피스텔이 많을 경우 경쟁력이 낮아질 수 있다.
다섯 번째는 ‘싼 곳’이다. 만약 같은 건물의 오피스텔이 2층이 1억원에 매물이 나오고, 15층이 1억2000만원에 나왔다면 더 싸게나온 매물을 사는 것이 맞다. 아파트 투자와는 조금 다른 점이 이 부분이다. 1층은 선호하는 이들이 적어 수요가 적다는 일반 주택과 달리 오피스텔의 월세는 층에 따라서 큰 차이가 나지 않는다.
여섯째, 시세차익까지 고려해야 한다. 건축년수가 있는 오피스텔들은 대부분 시세차익을 남기기 힘들다. 일반주택과 달리 오피스텔의 경우 대지지분 비율이 낮기 때문. 더불어 오피스텔은 편의성을 가져야 하는 상품인 만큼, 건물이 노후화 하면 세입자 선호도가 크게 떨어진다.
마지막으로 적은 금액으로 여러 개를 투자하는 것이 좋다. 분산투자는 재테크의 기본이다. 되도록 큰 평수의 오피스텔보다는 작은 면적으로 2개 혹은 3개를 하는 것이 안전하다. 분산투자를 하게 된다면, 오피스텔 위치는 서로 다른 지역보다 비교적 비슷한 지역에서 하는 것이 차후 관리차원에 여러모로 유리하다.
전은규 대박땅꾼연구소장
