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| 이호영 부동산센터 대표 |
건축이나 부동산관련 상담을 하다보면 “건축물의 용도변경은 어떻게 해야 하나요?”라는 질문을 많이 받는다. 용도변경이란 건축허가나 사용승인을 받은 기존 건축물의 용도를 새로운 용도의 건축물로 변경하는 것을 말한다.
먼저 대개 매수인이 건물을 매입했으나 실제 사용하려는 용도와 맞지 않거나 부동산의 가치를 높이기 위해 건축물의 용도를 변경하는 경우가 대부분이다. 다음은 자신이 원하는 건물을 매입한 경우에도 보통 건물의 노후화로 건축한지 20~30년이 경과한 건물이 대부분이기 때문에 수직이든 수평이든 증축을 한다든지 리모델링을 통한 대수선 공사를 진행하는 경우도 있다. 건축물의 용도는 대부분이 시행사나 건축주가 건축계획단계와 건축허가·심의 단계에서 건축물에 대한 모든 용도를 미리 정한다.
건축허가 시에 결정된 건축물의 용도를 준공 이전에 설계변경으로 인해 바꾸는 경우도 있다. 물론, 준공 이후라도 일정한 요건을 갖추고 적법한 절차를 거치게 되면 건축물의 용도변경이 가능해진다. 건축부지 매입 후 신축을 하고 난 뒤에도 얼마든지 건축물의 용도변경은 가능하다.
우선 용도변경을 위해 건축물대장을 1부를 떼어 시·군·구 건축과를 방문해 담당자와 상담하면 된다. 혹시 건축물대장을 못 챙겼더라도 담당공무원이 직접 열람하거나 그곳에서 요청을 하면 된다. 이때 실제 건축물의 용도와 주차장 등의 확보여부와 세대별 현관설치와 구조도와 평면도 등을 요구할 수도 있다.
용도 변경할 건축물의 대지에 주차장이 부족한 경우더라도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 변경이 가능하다. 쉬운 예로 4층짜리 상가주택(점포겸용 다가구주택)일 경우에 2층~4층은 다가구 주택에서 다세대 주택으로 변경하면서 1층 근린생활시설을 주차장으로 변경하는 방법도 있다. 또한 이미 주차장의 여유가 있을 경우는 건축법과 해당지역의 용적률이 허용되는 범위와 한도 내에서 1개 층 이상을 수직증축을 할 수 있다. 4층 다가구주택이 5층 다세대주택으로 탈바꿈 할 수도 있다. 이 경우 해당 건축물의 면적이 증가하므로 유상취득을 한 것으로 본다. 따라서 유상취득의 경우 취득세를 납부해야한다. 여기에 건축물대장 상 일반건축물에서 집합건축물로 변경되기 때문에 등기사항전부증명서도 단독등기에서 구분등기로 변경된다.
주차장이나 주차장 부지를 확보하지 못한 상태에서 당해 건축물이 있는 대지에서 ‘주차장’을 ‘근린생활시설’로 용도변경부터 먼저 하게 되면 곧바로 위반건축물로 등재된다. 또 신고나 허가 없이 무단으로 용도변경 사용해도 위반건축물로 등재되니 유의해야하며 다양한 분야의 전문가들과 상담 후에 절차를 진행하면 안전하다.
이호영 부동산센터 대표
