 |
| 이호영 부동산센터 대표 |
앞으로 부동산을 구입하거나 투자할 때는 건축법과 주택법, 세법 그리고 도정법 등 관련 법령 모두를 살펴보고 심지어는 금융관련 대출규제까지 꼼꼼히 살펴봐야한다. 정부의 핀셋 규제로 일반인은 물론 공인중개사를 비롯해 세무사 등 부동산 전문가들도 헷갈려하는 부분이 많기 때문이다. 필자 역시 요약노트를 만들어 봤지만 복잡·다양한 사례 덕에 요즘 엄청 애를 먹고 있다.
예컨대 30대 무주택자 장대박(직장인/미혼) 씨가 오피스텔을 구입하면 취득세율은 실제 사용하는 용도(주거·업무용)와 관계없이 4.6%로 기존과 동일하게 적용된다. 이를 임대사업등록을 마치게 되면 오피스텔은 주택수에 포함돼 주택분 재산세가 부과된다. 만일 장대박씨가 임대사업자등록 여부와 관계없이 2채의 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 구입하면 개정세법에서는 3주택 보유로 간주해 당연히 중과세 대상이 되고 양도세도 마찬가지다. 하지만 장대박씨는 취득세 중과와는 별개로 아이러니하게도 3기신도시 주택 사전청약에서는 무주택자로 간주돼 생애최초 특별공급에는 지원할 수 있다. 이는 별도 새로운 규정이 없는 한 오피스텔은 건축법에서 ‘업무시설’에 포함돼 건축법에서 정의한 ‘주택’이 아니기 때문이다.
주거용 전체를 규제하는 현 정부의 정책 기조 속에서 저평가된 비규제지역 내 일정 수익률이 실현되고 전용율이 높아 대지지분이 많거나 5분 이내 역세권 준주거·상업지역 내에 있는 상업용이나 업무용 부동산 등 수익형 부동산에 눈을 돌려보는 것도 나쁘지않다.
수익형 부동산의 종류에는 통상 점포와 사무실, 공장 그리고 창고 등 상업용·업무용 부동산을 말하는데 호텔이나 리조트도 해당된다. 넓은 의미에서 아파트나 오피스텔은 물론 심지어 단독·다가구주택도 이에 속한다. 건축법에서 다루는 부동산의 종류를 살펴보면 크게 “주택”과 “주택이외”로 나뉜다. ‘주택’은 단독주택(단독, 다가구, 다중주택, 공관)과 공동주택(아파트, 연립, 다세대, 기숙사)로 소분류 역시 각각 네 가지씩 8종류가 끝이고 그 외 나머지가 바로 ‘주택이외’라 간단 명료하다.
수익형 부동산의 분류는 주거용과 비주거용으로 구분하는데 이는 건축법의 건축물의 분류와 무관치 않지만 조금은 다르다. 예를 들어 도시형생활주택은 이명박 정부시설 바로 건축법이 아닌 주택법에서 정의됐다. 또 잘 알려진 아파텔이나 레지던스(생활형숙박시설) 역시 수익형 부동산에서는 주거용에 속하지만 건축법에서는 주택이 아닌 업무시설(오피스텔)에 속한다.
수익형 부동산에 있어 수익률은 임차인의 업종, 매출 그리고 공실 여부가 매우 중요하다. 따라서 준공 이후 임대까지 마친 현물 상가를 반드시 직접 눈으로 확인해야 한다. 안정적인 수익이 창출되면서 개발호재가 있어 시세차익까지 노릴 수 있는 ‘똘똘한 상가’ 하나를 선택할 수 있는 절호의 기회일수도 있다.
이호영 부동산센터 대표
