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시장 반응 싸늘한 ‘공공재건축’…조합-정부 사업성 온도차

입력 2021-01-18 13:48 | 신문게재 2021-01-19 10면

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은마아파트
공공재건축 사전컨설팅을 철회한 은마아파트 전경 (사진= 연합뉴스)

 

정부가 추진하고 있는 공공재건축에 대한 시장 반응이 싸늘하다. 정부가 내놓은 서울 공공재개발 후보지는 관심이 높은 반면 공공재건축은 사전컨설팅 결과가 나왔지만 조합들의 참여가 저조하다. 특히 공공재건축을 하면 용적률이 최고 258%포인트 늘어나는 등 사업성 개선 효과가 상당하다는 사전컨설팅 결과에도 불구하고 은마·잠실주공5단지 등 강남 재건축 단지들은 참여 의사가 낮은 상황이다. 공공재건축의 경우 사업성이 낮을 것으로 보이면서 참여도도 낮아 최종까지 선택할 조합이 많지 않을 것으로 예상된다.

국토교통부는 15일 서울 서초구 신반포15차 등 공공재건축 사전컨설팅 신청 단지의 분석 결과를 발표했다. 이번 사전컨설팅을 신청한 15개 단지 가운데 7개 단지에 대해 컨설팅이 진행됐다. 서울 서초구 신반포19차(242가구), 중랑구 묵동장미(100가구), 광진구 중곡(270가구), 영등포구 신미(130가구), 관악구 신림건영1차(492가구), 용산구 강변(146가구)·강서(32가구), 구로구 산업인아파트(342가구) 등이다.

국토부 사전컨설팅 결과에 따르면 단지 모두 종상향을 허용해 용적률이 현행 대비 평균 182%포인트(최대 258%포인트) 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%포인트(최대 73%포인트) 증가했다. 가구수도 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 증가했으며 조합원 분담금은 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 37% 가량 감소하는 것으로 분석됐다. 조합들은 조만간 대략적인 건축 계획과 조합원 분담금 등이 담긴 사전컨설팅 결과 보고서를 수령하게 된다.



하지만 공공재건축 사전컨설팅 결과를 받아든 단지들은 조용한 편이다. 조합들은 예상했던 대로 사업성이 부족하다는 의견이 우세하는 것으로 알려졌다. 앞서 사전컨설팅을 철회한 잠실주공5단지와 은마아파트는 기존 입장을 고수할 전망이다. 용적률 완화와 가구수 증가 등은 최고급 아파트를 지향하는 강남 재건축 단지가 참여하기에는 중요한 요소가 아니다. 또한 강남의 대규모 재건축 단지들은 막대한 임대주택 비율이 부담스럽다며 회의적 반응을 보이면서 후보지 선정까지 난항이 예고된다.

실제 공공재건축 사업 성공의 관건은 수익성이다. 대다수 단지는 공공재건축을 통해 용적률 인상 등의 혜택을 받더라도, 기부채납을 비롯한 여러 규제 조건 탓에 오히려 일반 재건축보다 비용 부담이 늘어날 수 있다는 우려가 많다. 여기에 공공재건축은 민간재건축처럼 재건축초과이익환수제(재초환)와 민간택지 분양가상한제(분상제) 등의 규제를 적용받는다. 정부의 혜택을 받아도 용적률 상향에 따른 과밀화도 고려한다면, 공공재건축이 마냥 유리한 것은 아니다.

전문가들은 재건축 초과이익환수제를 완화해 주는 등 추가적인 이익이 없다면, 주민 설득이 쉽지 않을 것이라는 의견을 내놓고 있다. 임대주택 비율 하향이나 추가 인센티브 제공 없이는 공공재건축을 통해 5만가구를 공급하겠다는 정부의 목표 달성이 쉽지 않아 보인다.

하지만 정부는 현행 규제 수준을 적용할 방침이다. 국토부 관계자는 “사전컨설팅 결과 조합원 분담금 감소율이 의미가 있는 수준으로 나왔다고 본다”며 “실무 단계에서 공공재건축 추가 규제 완화는 검토하고 있지 않다”고 밝혔다.

이연진 기자 lyj@viva100.com 

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