[비바100] DSR 미적용 오피스텔… 규제 반사이익 볼까

더 그로우 서초 조감도. (우리자산신탁)

최근 2~3년간 오피스텔이 아파트 대체 상품으로 큰 인기를 끌었던 가운데, 새해에도 이 같은 분위기가 지속될지 관심이 쏠리고 있다. 올해부터는 오피스텔도 주택처럼 대출 규제가 적용되면서, 과거처럼 자금 계획 없이 ‘묻지마 청약’을 했다가는 낭패를 볼 수 있어서다. 이에 올해 오피스텔 시장은 대출 규제와 수요 심리 위축 영향으로 지난해와 같은 청약 열기를 기대하긴 어렵다는 전망이 나오고 있다.

9일 업계에 따르면 입주자 모집공고 기준으로 올해부터 분양에 나서는 오피스텔은 DSR(총부채원금리금상환비율) 40% 대출 규제를 받는다. 총 대출액이 2억원이 넘을 경우 원리금 상환액이 연봉의 40%를 넘으면 안 되며, 오는 7월부터는 대출액 기준이 1억원으로 더 줄어들게 된다. 올해부터는 철저하게 개인 소득 기준으로 갚을 능력을 심사해 대출이 나온다는 의미다. 또 DSR 계산 시 산정만기를 현실화한다. 기존 대출의 경우 신용대출은 7년에서 5년으로, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 줄어든다. 만기가 줄어들면 DSR 계산시 비율이 높아져 대출 한도가 줄어든다.

따라서 아파트와 달리 비(非)주택으로 인기를 끌었던 오피스텔은 토지거래허가구역이 아닌 경우 LTV(주택담보대출비율) 70%까지 대출 가능한 장점이 사라지는 셈이다.

이 같은 대출 규제 적용에도 불구하고 시장이 확 꺾이기 보다는 꾸준한 수요가 이어질 것이라는 전망도 나온다. 특히 서울에는 신축 아파트 입주가 많지 않는 등 주택 공급 부족에 따라 1인~2인 가구를 중심으로 수요가 여전한 만큼 시장이 꺾이지는 않을 것이라는 예측에서다.

아울러 오피스텔 공급 물량이 지난해보다 적고, 아파트 보다는 여전히 분양가가 낮기 때문에 미분양으로까지 이어지지는 않을 것으로 보고 있다.

이처럼 대출 규제에서 상대적으로 자유로웠던 오피스텔이 올해 1월부터 DSR 규제를 받게 됨에 따라 현재 분양 중인 오피스텔의 몸값이 높아질 전망이다. 입주자모집공고 기준일이 2021년인 경우 사실상 DSR 규제를 피한 오피스텔의 경우 중도금 대출은 물론, 잔금대출까지 강화된 대출규제를 적용받지 않아 상대적으로 자금계획 수립이 수월하기 때문이다.

분양중인 오피스텔은 DSR의 미적용으로 대출이 LTV(주택담보인정비율)의 70%까지 나와 아파트에 비해 대출 한도가 높다. 청약 시 통장이 필요 없고 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않아 무주택자의 경우 아파트 1순위 청약 자격을 유지할 수 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “주거기능이 강화되는 오피스텔의 경우 올해부터 DSR의 적용을 받음에 따라 타격이 불가피해 보인다”며 “반면, 기존에 분양에 나선 오피스텔의 경우 입지여건이나 상품성에 따라 반사이익을 볼 것으로 예상된다”고 말했다.

이에 서울에서 분양에 나선 DSR 미적용 하이엔드 오피스텔에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. ‘더 그로우 서초’는 서울시 서초구 서초동 1584-7 일원에 지하 7층~지상 19층 규모에 주거용 오피스텔 221실로 구성된다. 전용면적 49~100㎡으로 구성된 오피스텔은 1인 가구부터 신혼부부까지 모두 거주 가능한 2룸 중심으로 구성되며 가족 구성원과 라이프 스타일에 따라 활용이 가능하도록 설계됐다. 특히 기존 소형 주거 공간과 달리 3Bay 설계(일부세대)가 적용돼 거실과 주방, 안방은 물론 알파룸에서도 채광과 통풍이 극대화됐다.

‘더 그로우 서초’는 투기과열지구로 지정된 서초구에 위치하지만 지난해 말 공급돼 대출 규제에서도 자유롭다. LTV 최대 70%를 적용 받으며, DSR 2단계 규제도 피해 잔금 대출도 가능하다. 계약금 10%, 중도금 50% 무이자 혜택이 주어지며, 2024년 12월 준공 예정이다. 

버밀리언 남산 투시도. (남산피에프브이㈜)

마포 뉴매드 조감도. (한토플러스㈜·㈜하나자산신탁)

한토플러스㈜와 ㈜하나자산신탁이 시행하고 범양건영㈜이 시공하는 ‘마포 뉴매드 오피스텔’이 계약을 진행 중이다. 서울시 마포구 마포동 195-1 일대에 1개동 지하 7층~지상 20층, 오피스텔 294실 전용면적 25~79㎡ 규모로 건립된다. 마포 뉴매드 오피스텔은 전 타입 복층형 설계가 적용되며 티피·요트·카라반 등의 테마를 주제로한 콘셉추얼 유니트로 제작된다. 단지에는 실내 수영장, 피트니스, 크리에이티브 스튜디오, 취미실 등 호텔급 커뮤니티도 조성된다.

문경란 기자 mgr@viva100.com