[비바100] "전세가율 90%, 이거 수상한데?"… 소중한 전세금, 의심해야 안심

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세입자가 전세보증금을 돌려 받지 못하는 사고가 빠르게 늘고 있다. 지난 2월 주택도시보증공사(HUG)에서 집계한 보증사고 건수는 1121건으로 처음으로 1000건을 넘어섰다. 사고 금액도 2542억 원으로 역대 최대치를 기록했다. 정부에서는 늘어나는 전세보증금 미반환 사고에 맞서 다양한 대책을 내놓고 있다. ‘전세 사기 예방 및 지원 대책’에 대해 알아보자.

◇ 끝나지 않는 전세 사기

 

전세 사기가 횡행하며 임차권등기명령 신청 수가 사상 처음으로 3000건을 돌파했다. 임차권 등기란 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사해야 할 때 세입자의 대항력과 우선변제권을 유지하고자 신청하는 제도이다. 대법원 등기정보광장의 통계에 따르면 올해 3월 전국에서 집합건물에 대한 임차권 등기 신청 수는 총 3413건을 기록했다. 전년 동기 대비 무려 4배 이상 급증한 상황이다.

지난 부동산 가격 상승기에 무자본 갭투자가 성행하며 전세 사기가 더욱 확산된 것으로 풀이된다. 무자본 갭투자란 전세 보증금을 활용해 전세가와 매매가의 차이가 적은 주택을 구매하고 시세 차익을 노리는 것을 말한다. 국토교통부에 따르면 주택 가격 상승기였던 2020년 12월에서 2021년 4월, 서울 지역 갭투자 비율이 43.3%에서 52%까지 늘었다. 그리고 부동산 가격 하락기에 접어들자 집주인이 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하고 있다.

전문가들은 전세보증금 반환 관련 사고와 전세 시장 약세가 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다. 현재 전세 값이 매매 가격보다 빠르게 내려가고 있고, 올 상반기 수도권 입주 물량만 8만 5000여 가구나 되는 데다 고금리 기조가 이어지고 있기 때문이다.


◇ 갭투자 차단! 전세 사기 예방책

 

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국토교통부는 올해 2월과 3월 두 차례에 걸쳐 ‘전세 사기 예방 및 피해 지원 방안’을 마련했다. 근본적인 전세 사기 원인을 근절하고 피해자를 위한 추가 지원방안을 마련하는 등 관계부처와 함께 늘어난 전세 사기에 대응할 계획이다.

먼저 전세 사기의 가장 큰 원인인 무자본 갭투자를 근절하고자 전세보증금반환보증을 개선했다. 전세 사기 근절을 위해 내달 1일부터 기존 100%였던 전세보증금반환보증 가입 대상 주택의 전세가율 요건을 90%로 하향 조정한다. 즉 전세 보증금이 주택 매매가의 90% 이하여야 전세보증금반환보증보험에 가입할 수 있다.

전세보증금반환보증 전세가율 요건은 전세 사기의 원인으로 지목되어 왔다. 일부 임대인과 공인중개사가 100%였던 전세가율 요건을 악용해 매매가와 전세 값이 같은 ‘깡통 주택’이라도 보증 가입이 가능하다며 임차인을 안심시키고 위험 계약을 하도록 유도했다. 실제로 2022년 기준 주택도시보증공사의 보증보험에 가입된 주택 23만 7800건 중 전세가율이 90%를 넘는 주택은 5만 7200건으로, 전체의 24%에 달한다.

이미 전세가율이 90%를 넘는 상태로 보증보험에 가입한 세입자라면, 올해 말까지는 전세 계약 갱신 시 보증도 전세가율 100% 기준을 적용해 갱신된다. 다만 내년부터는 보증 갱신 시 전세가율 90% 기준이 적용되므로 임대인과 협의해 전세 값을 낮추거나 다른 전셋집을 구해야 전세보증금반환보증을 이용할 수 있다.


◇ 전세 사기 피해자 지원 방안

 

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전세 사기 피해자가 긴급 거처를 좀 더 쉽게 구할 수 있도록 지원하는 방안도 마련됐다. 사기 피해로 불가피하게 이사해야 하는 경우에도 1~2%대 저리로 대출 지원을 받을 수 있다.

대출 요건은 대폭 확대해 보증금 최대 3억 원 전세집에 대해 최대 2억 4000만원까지 대출받을 수 있다. 또한 전셋집에 계속 거주해야 하는 임차인이 저리로 대출 전환을 할 수 있도록 오는 5월 상품을 신설할 예정이다.

불가피하게 경매로 전셋집을 낙찰 받았다면 디딤돌 대출과 보금자리 론에 금리 인하 혹은 주택담보대출비율(LTV) 완화 혜택을 적용해 이용할 수 있도록 했다. 또한 구매 여부와 관계없이 청약 당첨 가능성에 영향이 없도록 무주택 요건은 유지된다.

긴급주거지원 정책도 개선한다. 기존에는 살던 집의 면적과 같거나 작은 주택에 한해 지원 가능했고, 6개월 치 월세를 선납해야 했다. 앞으로는 월 단위로 나누어 낼 수 있고, 살던 주택보다 크더라도 유사한 면적이라면 입주할 수 있다. 또한 긴급 지원주택의 최대 거주 기간인 2년 이후에도 새집을 구하기 어렵다면 국토교통부에서 공공임대주택 입주를 지원하기로 했다.

저리 전세자금 대출과 긴급주거지원을 받을 때 필요한 ‘전세 사기 피해확인서’는 신속 발급할 수 있게 했다. 경매 절차가 끝나기 전이더라도 보증금 피해가 확실하다면 조건부로 피해확인서를 발급받을 수 있다. 전세 사기 피해확인서 유효기간도 3개월에서 6개월로 늘렸다.

 

◇ 임차인 주거 안전망 마련

 

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전세 사기 예방 및 피해 지원 방안에는 전세보증금반환보증 개선 외에도 각종 정책이 포함되어 있다. 우선 전세 사기 예방을 위해 안심전세 앱을 출시했다. 안심전세 앱을 활용해서 세입자들은 기존에 시세 확인이 어려웠던 신축 빌라 등의 시세를 확인할 수 있고, 전세 사기 위험 진단에 도움이 되는 정보를 확인할 수 있게 됐다.

또한 오는 7월부터는 은행과 협약을 통해 임대인이 세입자 몰래 대출받는 것을 방지할 계획이다. 대출 심사 시스템이 구축되게 되면 주택담보대출을 받기 전 담보 주택에 부여된 확정일자 유무, 보증금 규모를 확인할 수 있게 된다.

한편 공인중개사와 감정평가사가 조직적 전세 사기에 가담한 사례가 드러난 만큼, 이들에 대한 처벌을 강화하고 권한과 책임을 확대하기로 했다.

 

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법적 지원과 단속도 강화한다. 전세 사기 피해 임차인 법률지원 합동 태스크포스(TF)에서 피해자를 위한 원스톱 법률지원 서비스를 제공하고, 주택임대차보호법 개정을 추진한다. 또한 전세 사기 단속을 위해 의심 거래 기획조사와 집중 신고 기간을 운영하고, 경찰청과 국토교통부가 합동으로 시행하는 전세 사기 특별단속 기간을 7월 말까지 연장하기로 했다.

전세 사기가 성행하며 임차인들의 불안감이 커지자 정부는 피해를 예방하고 임차인을 보호하기 위해 적극적인 정책을 펼치고 있다.

전세보증금반환보증과 안심전세 앱 등 다양한 정책 및 서비스를 숙지해 안전한 전세 계약을 위해 이용하길 바란다.

출처=하나은행
정리=김수환 기자 ksh@viva100.com