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| 이광수 광수네 복덕방 대표가 브릿지경제 부동산 포럼에서 강연하고 있다. (사진=브릿지경제) |
이광수 광수네 복덕방 대표는 한국의 부동산 시장은 투자화 돼 있어 만약 금리가 떨어져도 다주택자들이 집을 사지 않으면 가격이 오르지 않는다고 지적했다. 때문에 현재 시장은 수요가 줄어 올해부터 집값 하락폭이 클 것으로 내다봤다.
7일 브릿지경제 부동산 포럼에서 이광수 대표는 “다주택자가 보유한 아파트수는 계속 증가해 왔으나 지난 2021년부터 무주택자한테 팔기 시작했다”며 “올해도 다주택자가 가격이 오르자 팔기 시작했고 이 주택을 무주택자가 산다. 이것만 봐도 한국의 부동산은 투자화 돼 있다고 볼 수 있다”라고 말했다.
이 대표는 “특히 한국은 투자로 굉장히 많은 사람 집 가지고 잇다. 서울 아파트 44.5%만 자기집에 산다. 55%는 투자수요다”라며 “부산에 있는 사람이 강남 아파트 가지고 있는 것. 이런 비중이 굉장히 높다. 때문에 시장 변동에 민감하다. 투자목적으로 집을 가지고 있기 때문”이라고 설명했다.
그러면서 최근 몇년간 부동산 가격이 급등락했던 이유는 인구 감소도 아니고 공급이 줄어서도 아니라고 투자수요 때문이라고 지적했다. 그는 “전국적인 갭투자는 2017년 1만2770건 밖에 안됐는데 2021년 23만건으로 늘었다. 투자하려는 사람이 시장에 몰려들었고 너도 나도 갭투자해서 집값이 오른것”이라며 “이것만 봐도 한국 집값오르는건 투자수요라는 것을 알 수있다”고 설명했다.
이 대표는 집값 급등의 다른 이유는 공급이 줄었기 때문이라는 점도 지적했다. 부동산 가격을 결정하는 공급이란 투자 목적으로 집을 보유한 사람들이 시장에 내 내놓은 물건이라는 것이다.
이 대표는 “다주택자들이 집을 팔지 않아 공급 감소로 집값 급등한 것”이라며 “건설사들이 주택 공급 감소해서 2~3년 후에 집값이 오르는 것이 아니다. 모두 투자수요 때문이다”라고 분석했다.
그는 향후 2~3년간 다주택자 공급이 증가해 집값이 빠질 것으로 전망했다. 그는 “투자 수요 감소로 인한 매물 증가 때문에 올해부터 가격 하락폭이 굉장이 커질 것”이라며 과거에도 약간 유사했는데 지난 2009년과 2010년을 보면 지금과 똑같았다. 이떄도 2~3년후 집값이 크게 빠졌다“고 분석했다.
이 대표는 집값이 언제부터 회복될까에 대해서도 언급했다. 그는 ”집값은 평균가격 떨어지고 거래량 회복할 때 바닥을 찍는다“며 ”왜냐하면 떨어질 만큼 떨어졌다 생각해 집을 다시 사는 것이다“라고 설명했다.
그러면서 한국과 같이 투자화된 시장에서는 금리가 큰 영향을 미치지 않는다고도 했다. 그는 ”금리가 가장 중요하다는데, 금리 떨어져도 집값 안 오른다“며 ”금리가 떨어져서 수요가 증가해서 오르는 것이다. 금리가 인하되도 수요 증가하지 않으면 집값은 오를 수 없다“고 말했다.
때문에 시장에서 말하는 금리가 떨어지면 가격이 오를 것이란 막연한 기대를 갖지 말라고 지적했다. 그는 ”금리가 떨어져도 수요가 증가되지 않으면 집값은 오르지 않기 때문“이라며 ”현재 우리나라는 가계부채가 너무 많아 부채를 일으켜 집 사는 사람은 실수요자인데 수요 회복 되지 않기 때문“이라고 짚었다.
장원석 기자 one218@viva100.com
