함영진 직방 빅데이터랩장 “내년 집값 ‘상저하중’ 예상”...실수요자 알짜분양·경매 눈여겨 봐야

함영진 직방 빅데이터랩장이 7일 서울 종로구 변호사회관에서 열린 ‘제4회 브릿지경제 부동산 포럼’에서 강의를 하고 있다.

글로벌 물가상승과 미국 금리인상 여파에도 불구하고 올해 국내 부동산시장은 정부의 규제완화에 힘입어 지난해의 하락세에서 벗어나 다소 회복세를 나타냈다. 그러나 근래 들어 다시 심화된 불안 요소는 내년 부동산시장의 불확실성을 더욱 높이고 있는 상황이다.

내년에는 글로벌 불확실성 고조와 함께 금리와 환율 등 불안요소가 부동산시장에 큰 영향을 끼칠 것이란 전망이다. 특히 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크와 공급 감소, 그리고 수요 위축 등이 한꺼번에 밀려오는 상황도 예상되고 있다.

이에 브릿지경제는 시장변화에 따른 전략을 짤 시점이라고 판단하고 ‘2024년 부동산시장 진단 및 집테크 전략’을 7일 오전 서울 종로구 당주동 변호사회관 10층에서 진행했다.

이날 첫 강의는 함영진 직방 빅데이터랩장이 ‘2024년 주택시장 전망’을 주제로 내년도 부동산 시장을 전망했다. 이 자리에서 함 랩장은 “금리는 높고 경기 불확실성은 커져가는 와중 최근 회복한 가격을 지불하고 주택을 사는 것에 대해 심리적 위축을 느끼는 매수자들이 많다”고 현재 시장을 진단했다.

그러면서 “주택 거래시장이 계절적 비수기인 겨울 초입에 진입해 숨을 고르고 있으며, 내년 초까지 금리 인하 등 자금조달에 대한 명확한 신호가 없다면 하락세가 반전되긴 쉽지 않아 보인다”고 예상했다. 이어 “내년에도 초반에는 약세를 보이다가 하반기쯤 금리가 내려가면서 거래량이 늘어나고 집값이 오르는 상저하중을 예측한다”고 했다.

이어 이 같은 부동산시장 상황 속에 실수요자의 대응 전략에 알짜 분양, 경매 등 가성비를 따져 접근해야 한다고 조언했다. 함 랩장은 “실수요자 입장에서는 무리하게 대출을 일으켜 주택을 구매하기 보다는 가격 대비 자기 자금 비율과 상환 가능한 수준에서의 여신(대출) 비율, 주택의 미래 성장 가능성으로 가격 만족도가 있는 물건 여부가 더 중요하다”고 말했다.

특히 경매시장이 실수요자들에게 의미가 있을 것이란 분석이다. 함 랩장은 “금리인상 등으로 부채를 감당하지 못하고 디폴트 되는 매물이 증가하고 있다”며 “씁쓸하지만 이 말의 의미는 경매를 바라보는 수요자들에게는 타이밍으로 볼 수 있다. 내집마련을 위한 수요자라면 경매시장을 눈여겨볼 것을 추천한다”고 말했다.

실제 최근 경매시장은 대출 금리 인상에 따른 이자 부담 가중과 부동산 가격 하락 등이 맞물리면서 빚을 갚지 못해 경매에 넘어간 부동산이 9년 1개월 만에 가장 많은 상황이다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 11월 전국에서 임의경매 개시결정등기가 신청된 부동산(집합건물·토지·건물) 수는 1만687건으로 전달(8218건)보다 2469건 늘었다. 이는 지난 2014년 10월(1만849건) 이후 최대치다.

지역별로는 지방보다는 수도권이 유망하다고 내다봤다. 2020년 이후 3년간 지역별 집값 상승률을 살펴보면 수도권이 압도적이었다고 분석하며, 올해 청약 경쟁률 역시 서울·수도권 중심으로 경쟁이 쏠렸던 만큼 이 같은 흐름은 내년에도 이어질 것이란 전망이다.

아울러 임대차 시장에서는 서울 등 입주물량이 급감하는 지역에 거주하는 임차인이라면 반드시 계약갱신청구권을 사용할 것을 추천했다. ‘직방’에 따르면 내년 서울시내 입주물량은 1만1376가구로 올해보다 63% 급감하는 것으로 집계됐다. 인천도 올해 4만2806가구에서 내년 2만5864가구로 40% 가량 줄어든다. 다만 경기도의 경우 9만9021가구에서 10만3497가구로 소폭 늘어난다.

함 랩장은 “내년 전세 만기인 경우, 특히 서울지역이라면 갱신계약청구권을 반드시 써야한다”며 “입주물량, 분양, 경매, 금리 등 전반적인 상황을 두루 살피며 어려운 시장 상황에 대응해 나가기를 바란다”고 말했다.

문경란 기자 mgr@viva100.com