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| 이기영 건설부동산부장 |
‘1기 신도시법’이라고 할 수 있는 노후계획도시정비특별법이 4·10 총선을 앞두고 본격화 하는 분위기다. 정부는 5월 선도지구 신청을 받기로 하면서 분위기를 띄우려고 하지만 시장 반응은 시큰둥하다.
아무리 계산해봐도 지금 정부가 구상하는 조건으로는 실현가능성이 거의 없기 때문이다. 간단히 말해서 재건축에 따른 이익보다 손해가 더 큰데 누가 재건축에 동의하느냐다.
지금 우리나라 부동산 시장에서 재건축 성공여부를 가르는 가장 중요한 요건은 첫째로 분양가 수준, 두 번째로 공사비 수준, 세 번째로 기부채납 비율이다.
일단 재건축 단지 주변 아파트 시세가 높아야 높은 분양가를 책정해 1차 사업성을 노릴 수 있는데, 현재 1기 신도시 가운데 가장 비싼 분당의 경우 3.3㎡ 분양가는 많이 받아봐야 4000만원이고, 평촌은 3000만원이다. 상대적으로 싼 지역인 일산이 2000만원대고 산본과 중동은 1000만원대다.
가장 비싼 분당의 경우 84㎡ 분양가는 많아야 13억원이라고 할 수 있다.
이번 특별법 적용으로 용적률 500%를 적용받았을 경우, 늘어나는 기부채납비율 중간치를 잡으면 약 180%의 용적률을 기부형태로 토해내야 하는데 반해, 기부채납 부분에 대한 공사비까지 부담하는 구조다. 현재 평균 공사비는 3.3㎡ 당 1800만원인데, 실제 공사가 들어가는 시점의 물가상승률을 감안하면 최소 2000만원은 넘는다고 봐야한다. 이러한 구조를 가지고 계산할 때, 4000만원의 비교적 높은 분양가로 계산해도 가구당 4억원 이상의 분담금을 물어야 한다. 여기에 초과이익환수액과 분양가상한제에 따른 분양가 조정분을 반영하면 분담금은 최소 4억원 이상 더 늘어날 것이다.
아파트값이 비싼 분당이 이런데 그 외 1기 신도시들 입장은 어떻겠나. 더구나 1기 신도시를 제외한 지방의 구축 대단지 재건축은 과연 입이라도 뗄 수 있을지 의문이다.
서울 노원구 상계동 재건축 아파트를 5억원에 샀지만, 재건축 분담금이 6억원 이상 나온다고 해서 급매로 내놓는 정도다.
정부가 이런 계산 안하고 이 법을 내놓았을 리는 만무다. 결국 지금과 같은 재건축 방식은 전혀 실현 가능성이 없는 그야말로 총선용 공약(空約)이라고 밖에 해석이 안된다.
앞으로 구축 단지들의 재건축 문제는 시간이 갈수록 더 큰 사회문제가 될 것이 뻔하다.
지금같은 기부채납 방식의 구조로는 특별법 적용이던 아니던 별 의미 없이 사업 추진이 불가능하다는 것이 전문가들의 공통적인 지적이다. 오죽하면 분양가가 7000만원 대인 강남지역 재건축을 위한 법이란 말이 나올까. 그런 강남도 분담금이 10억원을 웃도는 형편이다.
선거를 앞두고 온갖 공약이 등장하지만, 이번 공약은 지나치게 포퓰리즘 측면이 있어 향후 후유증이 클 것으로 우려된다.
진작 시간을 가지고 장기적인 관점에서 궁리하고 대책을 마련했어야 했다. 그러나 이미 버스는 출발시켰으니 이를 어쩔꼬. 앞으로 나아가지도 되돌리지도 못할 이 특별법으로 부동산 시장은 더 시끄럽게 됐다.
이기영 건설부동산부장 rekiyoung9271@viva100.com
