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| 이호영 부동산센터 대표 |
건물을 신축하기 위해선 우선 건축물의 용도를 결정해야 한다. 건축물의 용도’를 결정한다는 의미는 쉬운 말로 무얼 지을 것인가를 결정하는 것을 말한다. 다음은 건축물의 용도나 건축 목적에 맞게 알맞거나 적법한 토지를 구입해야 한다. 건축물의 용도에 따라 아무 토지에나 함부로 건물을 지을 수 없기 때문이다.
일반적으로 상업지역에서는 주택을 건축하는데 제한을 둔다. 주거지역이라고 해서 무조건 오피스텔이나 상가 등을 건축할 수 있는 것도 아니다. 도시계획상 토지이용계획에 따라 건축물의 용도도 함께 제한하기 때문이다.
정부는 ‘9·21 수도권 주택공급 확대방안’ 발표하면서 주택공급을 위해 도심지역 규제를 완화하기로 했다. 상업지역의 주거용 비율을 80%로 상향하고 준주거지역도 임대공급할 경우 용적률을 올려(400→600%) 해준다. 또한 역세권 용도지역을 종상향하고 주차장 기준도 완화해 분양·임대주택 공급을 확대한다는 계호기이다.
지난 7월 박원순 서울시장의 ‘여의도 통개발’ 발언으로 주춤했던 서울 주택가격이 폭등한 적이 있다. 박 시장 발언의 핵심은 여의도 전체 토지에 대한 ‘종 상향 검토’다.
종 상향이란 1·2종 일반주거지역을 2·3종 등으로 높이는 것을 말한다. 여의도의 기존 일반주거지역을 상업지역으로 용도지역을 변경하겠다는 내용이다. 종 상향으로 건축물의 용적률·건폐율·층수 등 조건이 기존보다 상향되면서 해당 토지가격에도 커다란 영향을 미친다.
여의도에서 수정, 공작, 서울 아파트 등 부속토지는 용도지역이 상업지역이지만 광장, 미성, 시범, 미성, 목화, 한양, 장미 등은 제3종 일반주거지역에 속한다. 제3종 일반주거지역을 일반상업지역으로 종상향하면 50층 이상 초고층 건물이 신축 가능하고 사업성도 높아지니 아파트값이 오르는 것은 당연한 결과다.
지하철역 주변지역이 지구단위계획구역으로 지정되거나 종 상향이 이뤄지면 같은 블록에도 어떤 토지는 일반상업지역이나 준주거지역으로 상향되고 다른 토지는 제3종 일반주거지역으로 남게 된다고 생각해보자.
각각의 토지는 용적률이 최소 100%, 최대 500% 이상이 차이가 날 수 있다. 용적률의 격차는 토지의 가치에도 영향을 미치기 때문에 같은 블록에서도 토지가치는 달라질 수밖에 없다.
따라서 토지를 매입해 건물을 지으려는 예비건축주는 정부의 도시계획을 꼼꼼히 살펴보고 종 상향이 가능한 역세권이나 준주거지역을 노려볼 만 하다. 다만 토지 매입전 반드시 건축물의 용도를 결정하고 건축물의 용도와 토지이용계획과의 적합성을 따져보는 과정을 빠뜨려서는 안될 것이다.
이호영 부동산센터 대표
