 |
| 권강수 한국창업부동산정보원 이사 |
상가투자를 할 때 체크할 사항으로 먼저 인구밀도부터 고정인구(세대수, 빌딩수 등), 유동인구를 구체적으로 꼼꼼하게 체크한다. 다음은 유동인구를 연령별, 가족형·연인형, 성별구성으로 분류한다. 이어 소득수준과 주거형태에 따라 상, 중, 하로 분류하고 아파트 면적과 주거형태, 빌딩규모를 체크한다. 마지막으로 소비집단의 구매습관으로 일, 주, 월, 연간 구매 횟수(외식 횟수) 학교, 지역주민, 대학, 관공서, 기업, 사무실(오피스) 등으로 분류해 체크한다.
집객 요소는 고정상권과 유동상권으로 나뉜다. 주거 밀집지역에 오피스가 있고 유동 상권에는 쇼핑, 교통, 관광 등이 해당 된다. 시간대별 조사(소비층 비율, 소비규모, 선호업종)를 통해 오전 출근길 포함한 오전 상주인구 소비행태, 오후 점심시간을 포함한 상주인구 소비행태, 야간 퇴근 이후 머물러 있는 상주인구 소비행태 순으로 체크하면 된다.
내용을 세부적으로 기록하면 조사하려는 상권과 입지에 대한 구체적인 분석이 가능하다. 각 항목별로 최대한 수치화해 기록하는 것이 좋고, 관심 있는 2~3개 지역의 분석 값을 비교해 투자처를 정하는 것이 좋다.
상권의 종류가 다양한 만큼 상권들의 개별적 특징을 이해하고 업종과 신용도에 따라 동원할 수 있는 투자금액에 맞춰 가이드라인을 정한 후 접근하는 것이 중요하다.
중심 번화가 상권으로는 명동, 강남역, 광화문, 홍대, 신촌 등을 예로 들 수 있다. 상권 중에 가장 으뜸으로 대부분 역세권에 위치해 있다. 유명 프랜차이즈나 대형기업에서 운영하는 브랜드가 많이 들어와 있고, 임대료 수준도 매우 높다. 오피스 상권은 여러 회사들이 맞물려 있고, 오피스텔이나 빌딩 등이 밀집된 곳을 말한다. 오피스 빌딩이 많은 지하철과 버스정류장 인근에 오피스 상권이 형성되며, 주 고객층은 해당 지역 오피스 빌딩에 근무하는 직장인이다. 출·퇴근길, 점심시간에 이용할 수 있는 먹거리, 주점 등의 업종들이 들어선다.
대학가 상권은 홍익대와 건국대, 연세대, 한양대, 성신여대, 고려대, 경희대 인근이 대표적이다. 이들 지역은 상권 형성이 매우 잘 된 곳으로 꼽히며 A급 상권으로 분류할 수 있다. 대학가 상권은 대부분 유흥과 패션이 결합된 복합상권의 형태가 많으며 상권 특유의 콘텐츠가 풍부할수록 상권 규모도 크다.
아파트 주택가 상권은 주변에 사무실 등이 별로 없고 아파트나 주택 등 주거시설이 몰려있는 곳이다. 대다수의 전문가들은 이러한 상권을 B급 상권이라고 부른다. 주 고객층은 인근에 거주하는 지역민들, 특히 주부들을 핵심 소비층으로 분류할 수 있다. 동네골목 상권은 한적한 분위기에 작은 주택 사이로 들어서 있는 형태다. 높은 가성비로 젊은 창업자들이 가장 주목하고 있는 상권이기도 하다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사
