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| 이호영 부동산센터 대표 |
지하철 3호선 연신내역은 지하철 6호선과 만나는 환승역이다. 오는 2023년이면 GTX-A노선이 개통될 예정이라 많은 투자자들이 찾는 지역 중 하나다. 몇 해 전 연신내역에서 5~6분 거리에 위치하고 서남측 도로와 북서측 도로를 접한 건축부지 141.5㎡가 나왔다. 하지만 이 대지의 한쪽 대지경계선은 비스듬하게 북측도로를 만나 걸쳐있다. 다른 대지경계는 다른 대지와 맞닿아있다. 북쪽에 인접대지가 있는 경우 그 인접대지경계선으로부터 일정한 거리를 띄워야하기 때문에 4층 지붕에서 3m 이상이 들어간다.
대지면적이 작고 일조사선으로 인해 이 대지에서 올라가는 건축물의 용도는 결국 다세대주택이 아닌 다가구주택으로 결정된다. 1층은 주차장과 근린생활시설 한 칸을, 2층부터 3층까지는 투룸 네 가구로, 4층은 방 세 개에 욕실이 두 개가 있는 쓰리룸 한 가구로 구성됐다. 건축주가 들인 대지매입비, 취득세, 등기비용, 매매 및 임대의 중개보수와 건축부대비용의 합계액은 총 11억 원이다. 건축비를 위해 부동산 담보대출을 3억 9700만 원을 받고 이자는 년 1350만 원이다. 순수 투자 금액은 총 6억 300만 원이 들었다. 이 다가구주택의 총 보증금과 월세 총액은 1억원에 월 420만 원. 이자공제 연간 수익은 3690만 원이며 수익률은 6.12%다. 대출 있는 오피스텔 수익률이 6~7%인 것을 감안하면 매우 높은 수익률이다.
현재 건축주는 본인이 4층에 거주하고도 매달 238만 원이 통장으로 꼬박꼬박 들어오고 있다. 만일 4층을 임대 놓고 임대수익률 5%로 맞춰 매도한다고 가정하면 거래예정금액이 12억 3500만 원이 나온다. 양도차익은 1억 3500만 원(물가상승률 미반영)이 생기게 된다.
우선 다가구주택의 최대 장점은 꾸준한 매매수요다. 자신이 거주하면서 관리하기 편하고 세를 놓아도 일정한 임대수입이 들어오므로 일거양득이다. 다음은 임대인이 단독으로 소유할 수 있는 장점이 있다. 본인이 해당 다가구주택의 위층에 거주해도 되고 임대 놓아도 된다. 투자자가 노년층일수록 노후대책의 하나로 자신이 거주하면서도 매달 임대수입이 들어오는 것에 대한 안정적인 상품을 원한다.
세 번째는 소규모 건축물을 지을 수 있는 땅이면 가능하다. 보통 200㎡ 안팎의 대지면적이 적합하다. 최근 원룸도 많이 짓는데 원룸 개수가 적어 수익률이 높지 않다면 아예 방 두 개 이상의 투룸이나 쓰리룸을 고려해 보는 것도 좋다.
또한, 동일한 대지면적에서도 다세대주택보다 가구수가 적어 주차장의 여유가 있다. 같은 값이면 다홍치마라고 여유가 있는 주차장 덕분에 임차수요가 많아질 수밖에. 요즘 임차인이 신축 다가구주택 투룸을 많이 선호하는 이유다. 역세권 입지에 임차수요까지 많다면 공실 걱정도 없는 완벽한 노후대비 투자 상품은 단연 다가구주택이라 할 수 있다.
이호영 부동산센터 대표
