[비바100] 커피 한잔 값으로 건물주… 손쉬운 부동산 투자 '리츠'

(사진출처=게티이미지)

 

리츠(REITs)는 ‘Real Estate InvestmentTrusts’의 약자로 ‘부동산 투자 신탁’이라는 의미다. 일종의 부동산 투자회사라고 생각하면 된다.

리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 부동산에 투자 후 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익 등을 배당해준다. 통상 배당가능이익의 90% 이상을 의무 배당하기에 직접 부동산에 투자한 것과 비슷한 투자성과를 가져다준다.

오히려 큰 자금이 필요한 중대형 빌딩이나 쇼핑몰 등 상업용 부동산을 투자 대상으로 하면서도 소액 투자로 접근이 쉽도록 만들어준다. 

 

 

◇ 성장하는 리츠 시장

국내 리츠 시장 규모는 2002년 5584억원을 시작으로 2013년 10조원 돌파, 2016년 25조원을 돌파하는 등 빠른 성장세를 보여주고 있다. 2019년 12월 기준 247개 리츠가 인가돼 운용 중이다. 자산 규모 48조7000억원을 달성하며 금융자산시장에서 차지하는 비중이 높아져가고 있다.

이처럼 국내 리츠 시장의 급성장 배경에는 저금리 상황이 지속됨에 따라 투자자들의 관심이 높아진 영향이 가장 클 것이다. 해외에서도 저성장·저금리 국면을 맞아 2000년대 이후 자본시장과 부동산 시장의 통합이 세계적인 추세로 발전하면서 부동산 유동화 및 증권화의 방편으로 리츠가 빠르게 확산되어 가는 중이다.

한편으로는 우리나라 사람들의 부동산 투자에 대한 높은 선호도가 부동산 간접투자 상품인 리츠의 투자매력도 증가로 연결된 부분도 있는 것 같다.

 

◇ 공실리스크 낮게, 배당수익 추구

리츠 투자의 가장 큰 장점은 저금리 시대에 매력적인 배당 수익률을 제공한다는 점이다. 2019년 국내 리츠 연 평균 배당수익률은 9.4%에 달한다. 같은 기간 시중은행 수신금리 연1.75%의 5.4배에 달하는 수치다. 2016년 국내 리츠 연 평균 배당수익률은 10%를 넘어섰다. 2017년에는 7.6%, 2018년에는 8.5% 등 10% 안팎의 연 평균 배당수익률을 기록하고 있다.

또 전문적인 자산관리회사가 우량 부동산에 투자한다는 점도 부동산 투자 리스크를 낮추는 요소다. 개인이 직접 발품을 팔 필요가 없다. 부동산을 관리하는 부담이나 세입자 갈등도 없다.

세금 문제도 리츠의 경우 배당소득세로 단순하다. 다른 부동산에 투자하려면 소득세와 보유세, 부가가치세 등을 신경써야 한다.

부동산 투자의 가장 큰 걱정거리인 공실리스크도 낮출 수 있다. 일반적으로 수익형 부동산은 임대과정에서 공실이 발생할 수 있다. 리츠의 경우 실질적으로 공실이 전혀 없는 것은 아니지만 복수의 부동산 포트폴리오로 구성되어 있고, 배당 가능한 이익에 대해서는 90% 이상을 의무적으로 배당하기 때문에 공실리스크를 낮게 가져가면서 배당 수익을 추구할 수 있다.

 

◇ 소액으로 하는 우량 부동산 투자

부동산에 직접 투자하기 위해서는 일정 규모 이상의 목돈이 필요하다. 개인의 경우 자금이 부족해 대출을 받는다고 하더라도 대부분 오피스텔, 소형 상가가 대상이지, 도심지나 대로변 등 입지가 좋아 거액 자본이 필요한 대형 빌딩에 투자하는 것 자체가 거의 불가능한 일이다.

하지만 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 투자하는 방식으로, 일반 투자자도 소액으로 우량 부동산에 투자할 수 있다. 국내 주식시장에 상장된 리츠는 1주당 5000원 안팎이다. 리츠는 커피 한 잔 값으로 백화점이나 호텔, 빌딩의 일부를 살 수 있게 만들어 주는 것이다.

투자금이 있다 하더라도 부동산 직접투자는 단일 부동산에 투자해 투자 위험을 분산하기 어렵다. 그런데 리츠를 활용하면 다양한 우량 부동산들에 나누어 투자하게 되므로 분산 투자하는 효과를 누릴 수 있다.

 

  
◇ 원하는 시점에 매매 가능

수익형 부동산에 투자하는 주된 목적은 임대수익 발생이겠지만 상황은 얼마든지 달라질 수 있다. 투자한 부동산을 처분(매도)해야 하는 상황도 고려해야 한다.

부동산의 경우 보통은 매매 당사자간 가격에 맞는 적합한 거래 상대방이 나타날 때까지 일정 기간이 필요하다. 대형 상가나 건물과 같이 규모가 큰 부동산이라면 거래 상대방을 찾기가 더 쉽지 않을 것이다. 만약 시간이 급해 거래 기간을 단축해야 한다면 시세보다 저렴한 가격에 매물을 내놓는 등 금전적으로 상당한 손해를 감수해야 한다.

이처럼 부동산 직접투자가 가지는 유동성 측면의 단점에서 리츠는 비교적 자유롭다. 상장된 리츠의 경우 주식처럼 원하는 시점에 쉽고 간편하게 매매할 수 있어 유동성이 좋고, 필요한 만큼 분할 매도할 수 있어 환금성이 있다.

김진웅 NH투자증권 100세시대연구소장