[사설] 역전세 반환대출 완화 방향성은 좋다

기존 세입자의 전세금 반환이 어려운 집주인을 대상으로 전세보증금 반환대출 규제가 완화된다. 27일부터 1년간(~2024년 7월 31일) 한시적이며 제한적이지만 전세금 떼일 걱정을 좀 던 것만은 확실시된다. 다행히도 전세시장은 차츰 정상을 찾아가는 추세다. 서울 아파트 역(逆)전세가 회복세로 돌아서고 역전세난의 사전 징후라 할 급매물이 줄었다. 전셋값 반등지역이 하나둘씩 나타나고 있다. 다음달 전국 아파트 입주 예정 물량은 7년 만에 가장 적다. 완화 배경이 된 문제인식이 왜곡되지 않고 반영되면 효과를 기대해볼 만한 여건들이다.

시기도 괜찮다. 방향성은 일단 좋다. 전세금 미반환 우려가 해소되면 전세금 하락세에 브레이크가 걸리는 상승작용을 할 것이기 때문이다. 집주인이 신규 세입자에게 받는 전세금으로 기존 세입자의 보증금을 못 돌려주는 역전세 국면은 그만큼 줄어든다. 후속 세입자 보호를 위해서는 27일부터 시행된 주택금융공사의 특례 전세보증금반환보증까지 잘 활용해야 한다. 전세금 상환을 위해 한꺼번에 주택 매각에 나서는 상황 전개도 바람직하지 않다. 집값 폭락을 부르는 악순환이 실제 줄어드는 것은 매우 중요하다.

우려의 시선은 충분히 살펴야 한다. 올 상반기 서울 임대차 시장에서 전세 거래 비중은 역대 최저치였다. 전세 기피 경향은 하반기 역전세 위험 수위를 낮추는 데 아무래도 부정적으로 작용한다. 전세 시장은 금리 민감도가 높다. 1000조원 넘는 전세보증금이 다 그렇지는 않지만 취약한 사금융이 됐다. 언제든 금융위기를 부를지 모를 뇌관이 전세보증금이다. 과도한 대출과 부실이 금융회사에 전가되면 안 된다. 그러면서 임대인의 잔여대출 여력 부족 등 제도의 사각지대를 동시에 볼 부분이 있다. 반환대출 완화가 부동산 시장과 국민 경제생활 혼란을 막는 역전세난 대책이 아니면 안 된다.

그러기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 아닌 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 등의 대출 지원 목적을 보다 선명히 해둘 필요가 있다. 집주인의 자력반환능력과 다른 선택지가 없는지를 들여다봐야 할 것이다. 전세 반환대출 완화는 하되 ‘핀셋 적용’은 불가피하다. 부동산 투기심리가 보태져 전세부채 폭탄을 더 키운 측면을 생각하자. 차액분 대출자금이 다른 용도로 전용되지 않아야 하고, 갭투기 구하기의 모양새가 되지 않게 조심도 해야 한다. 부담 낮추기의 부작용, 반작용에 유의하라는 뜻이다. 대출규제 완화가 지금은 물론 하반기를 기점으로 역전세난 해소의 가속력이 되게 해야 한다. 그렇게 되도록 정책적으로 유도하는 노력을 더 가미해야 하는 이유다.