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| 노희순 주택산업연구원 연구위원 |
6·19 부동산 대책에 대한 시장의 평가는 무용론 일색으로 박하다. 일시적인 가격 조정과 거래 감소 이후 여전히 높은 청약경쟁률과 가격상승, 비 조정지역 및 오피스텔의 ‘풍선효과’ 등이 나타나고 있기 때문이다.
사실 대책 시행 초기부터 서울과 부산주택시장 등 과열지역을 한 번에 멈추기에는 부족하다는 평가가 많았다.
하지만 그동안 주택정책에 대한 시장 경험에 따라 누구도 한 개 대책으로 시장의 방향을 바꿀 수 있다고 생각하거나 기대하지 않는다. 특히 주택 자산은 실수요자와 투기수요자를 구분하기가 어렵기 때문에 주택정책으로 시장수요를 위축시키지 않고 투기수요를 잡는 것은 불가능에 가깝다.
그럼에도 6·19 대책이 주택가격 안정이나 본격적인 규제보다 가수요자 차단을 목적으로 했을까? 왜 정부는 투기수요 억제하되, 실수요자는 최대한 보호하는 어려운 길을 택했을까? 6·19 대책이 없었고, 서울의 재건축 공급이 활성화됐다면 지금보다 나았을까?
6·19 대책이 투기수요를 완전하게 저격하지는 못했지만 무용론은 과도하게 폄하된 것으로 보인다.
특히 2017년 하반기부터 2018년 상반기까지 예상되는 입주물량 증가, 금리인상 등의 하방 압력을 고려한 최선의 선택이었다고 보인다. 또한 가정이지만 재건축을 통한 공급확대는 오히려 더 가격이 급등했을 것이다. 장기적으로 재건축에 의해 공급물량이 확대되고 가격변동률이 안정될 수 있겠지만 단기적으로 개발투자와 단기적 멸실에 의한 수급불균형이 더 커질 것이기 때문이다.
정책효과가 나타나기까지는 일정시간이 필요하다. 6·19 대책의 경우 전매제한은 6월 19일, 1순위 및 재당첨 제한은 7월 4일 , LTV·DTI 규제는 7월 3일 이후 적용됐기 때문에 본격적인 대책적용은 한 달이 채 되지 않았다. 또 최근 시장이 모두 투기자만으로 주도되는 것으로 확신할 수 없다. 오히려 규제 회피 수요물량 단기 집중, 자금 유동성, 향후 주택 공급 제약 등에 대한 불안감으로 실수요자의 시장 참여가 많았다. 특히 서울의 경우 신규 입주 물량이 적고 향후에도 개발가용지가 적다는 희소성과 대출규제에 상대적으로 자유로운 수요층이 많다는 수요특성 등 정책이외의 지역적 특성에 의한 시장흐름이 나타나는 것으로 보인다. 즉 실수요자가 시장을 주도하고 있다면, 6·19 대책이 투기수요를 견제하지 못했다고 판단하는 것은 시급하다.
6·19 대책은 세부시장에 대한 단계별 조정기능을 가지며, 과열된 시장에 브레이크로 일정부분 속도를 줄였다는 것, 과도한 대출가구의 맹목적 시장 참여를 제한에 따라 발생할 수 있는 시장충격 완화, 시장에 정책 방향성 제시 했다는 것에는 의미가 있다
단편적으로 단기간의 주택가격 변동을 모니터링하고 판단하는 것은 규제 피로도만 가중시킬 수 있다. 따라서 참여자 특성과 지역특성에 따른 정책목표를 설정하고 단계적으로 모니터링할 지표가 필요하다. 현재처럼 대책목표나 정책평가를 서울 등 일부지역의 가격하락 또는 안정으로 본다면 시장변동성만 확대시킬 수 있기 때문이다.
노희순 주택산업연구원 연구위원
