[사설] ‘8·2 부동산대책’, 투기에만 초점두면 또 실패한다

서울 25개구 전역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지역으로, 또 서울 강남 4구 등 11개구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정됐다. 다주택자에 대한 양도세가 중과되고, 서울은 1세대 1주택이라도 2년 이상 거주해야 양도세가 비과세된다. 국토교통부와 민주당은 2일 당정협의를 갖고 이같은 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 내놓았다.

서울과 수도권 일부, 세종시 등의 아파트값이 치솟는데 대한 초강력 규제다. 투기과열지역에는 분양권 전매 제한, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 청약 1순위 자격 강화, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도 축소 등 모두 19개 규제가 한꺼번에 적용된다. 투기지역은 양도세를 기준시가 대신 실거래가로 부과한다. 부동산시장에 대한 가장 강도높은 규제가 총동원된 것이다.

집값 안정을 위해 투기는 반드시 막아야 하고, 또 이번 대책은 투기 차단에 확실한 효과를 거둘수 있다. 정부도 이번 대책을 ‘투기와의 전쟁’으로 규정했다. 주택시장의 급격한 냉각이 예상된다. 그럼에도 이 대책이 집값을 안정시킬수 있을지 의문이다. 아파트값 급등의 원인에 대한 진단이 투기에만 초점이 맞춰져 있고 문제해결의 접근방식도 수요억제에 치우쳐 있기 때문이다.

지금 시장과열은 강남권 아파트 재건축에서 비롯됐다. 문제의 근원은 이 지역 아파트값이 오를수 밖에 없는 구조에 있다. 시중의 넘치는 유동성에 초저금리 상황이 지속되고 있는 데다 재건축 말고는 집을 늘릴 방법이 없다. 수요는 많은데 새 아파트 공급이 부족하니 실수요자들과 함께 투기수요까지 몰린 것이다.

결국 주택공급이 따라주지 못하는 수급 불균형으로 인한 가격 급등이다. 여기에 정부는 매년 10조원씩 모두 50조원을 투입하는 도시재생사업을 추진하고 있다. 과거 노무현 정부 시절 무려 12차례의 부동산대책을 내놨지만 역대 어느 정권 때보다 서울 아파트값이 가장 큰 폭으로 올랐다. 행정수도 이전, 지방 혁신도시 건설 등 지역개발 정책으로 풀린 막대한 토지보상금이 서울로 몰려 집값에 불을 지른 까닭이다. 수요가 있는 곳에 대한 근본적인 공급확대 없이 수요만 억누르겠다는 대책으로는 또 실패를 되풀이하지 않을까 우려스럽다.