 |
# 김모씨의 부친은 충청도에서 1980년부터 2000년까지 약 20년간 논농사를 직접 경작했다. 그러다, 2001년 서울로 상경하며 논을 소작으로 전환했고 이렇게 시작된 대리 경작은 2015년 10월 부친이 돌아가실 때까지 약 15년 간 이어졌다.
서울에서 직장생활을 하던 김씨는 부친에게 상속 받은 충청도 논을 양도하기로 결심했다. 그런데 상속 이후 공시지가가 많이 올라 양도소득세가 부담스러워졌다.
A씨의 고민을 접한 주위에선 매매계약서상 양도가액을 실지거래와 다르게 다운해서 작성하라고 권하기도 했지만 불법이라 내키지 않았다. 합법적으로 농지양도에 대한 세제혜택을 받을 수 있는 방법을 찾으려 했지만 쉽지 않았다.
◇ 자경농지 해당하면 양도소득세 감면
김씨처럼 부모님께 농지를 물려받았지만 여건상 농사를 지을 수 없어 제3자에게 양도하려는 사례가 적지 않다. 이때 양도소득세가 부담돼 다운계약서를 작성했다가는 무거운 과태료를 물 수 있어 주의해야 한다.
다행히 김씨의 경우 합법적으로 농지양도에 대한 세제혜택을 받는 게 가능하다. 부모님으로부터 물려받은 농지를 제3자에게 양도하는 경우 양도가액이 취득가액을 초과해 이익이 발생했다면 원칙적으로 양도차익에 대해 최고 44%(지방세 포함)의 세금을 납부해야 한다.
다만 조세특례제한법 제69조에서 말하는 ‘자경농지’에 해당하면 양도소득세를 감면 받을 수 있다. 자경농지는 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년(농어촌공사 등에 2018년 12월 31일까지 양도 시 3년)이상 직접 경작한 농지를 의미한다.
구체적으로는 농지소유자가 농지 보유기간 동안 8년 이상 농지소재지의 시·군·구 또는 농지소재지와 인접한 시·군·구에 거주한 사실이 있어야 한다. 또 농지소재지로부터 직선거리 30㎞ 이내 거주하면서 농업에 종사하거나 농작업의 2분에 1 이상을 자기 노동력으로 경작 또는 재배한 사실이 있어야 한다.
◇ 상속 이후 3년 이내 양도 경우에만 자경기간 통산
농지는 논, 밭, 과수원으로서 지적공부상의 지적에 관계없이 실제로 경작에 사용하는 토지여야 한다. 농지경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 농도, 수로 등을 포함한다.
이때 8년 자경농지에 대한 양도소득세 감면세액은 산출세액×(감면대상 소득금액-양도소득 기본공제)에 과세표준×감면비율로 계산한다. 감면비율은 100%를 적용하고 다른 감면과 합해 1과세기간별로 1억원, 5개 과세기간 합계약으로 3억원을 한도로 한다.
자경기간이 8년 이상인지 판단할 때는 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속해 재촌자경(농지소재지 인근에 거주하면서 농사를 지음)하는 경우에만 피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간에 합산해 계산한다.
다만 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속해 재촌자경하지 않는 경우에는 두 가지 경우를 생각해야 한다. 첫째는 상속개시일로부터 3년 이내 공익사업용 토지로 지정된 경우 피상속인의 자경기간을 상속인의 자경기간에 통산할 수 있다. 둘째는 공익사업용 토지로 지정되지 않은 경우에는 상속일로부터 3년 이내 양도하는 경우에만 피상속인의 자경기간을 통산할 수 있다.
◇ 증명서 통해 직접경작 사실 제시해야
실무상 8년 이상 자경사실을 입증하는 건 양도자의 몫이다. 따라서 양도자는 시·군·읍·면장이 발행하는 농지원부등분, 자경 증명원, 농협조합원 증명원, 농지세 과세증명서, 농기구 및 비료 등 구입영수증, 농작물 판매서류, 인우 보증 및 농업일지 등의 입증 관련 서류를 구비해 직접 경작한 사실을 적극 입증해야 한다.
만약 매매계약서를 허위로 작성하다, 적발될 경우 양도소득세 비과세 또는 감면에 대해 부정행위로 보아 40%의 무거운 미신고 가산세를 적용받게 된다.
앞서 김씨의 경우 상속 이후 직접 농사를 지은 사실은 없지만 피상속인인 부친이 8년 이상 직접 농사를 지었기 때문에 부친이 농사 지은 기간을 활용해 양도소득세를 감면 받는 전략을 세워야 한다. 즉, 상속일로부터 3년 이내인 2018년 9월까지 농지를 양도할 수 있도록 하되, 올해와 내년에 각각 1번씩 총 2번으로 나눠 양도하면 감면세액을 2억까지 받을 수 있어 절세에 성공할 수 있다.
◇ 경작 외 직업 있을 땐 8년 요건 충족해야
자경농민은 다른 직업이 있는 경우에는 실제 경작하더라도 자경 기간에서 제외하도록 규정한다. 즉 사업소득금액(농업·임업소득, 부동산임대소득, 농가부업소득 제외)과 총급여액의 합계액이 3700만원 이상인 연도는 제외하고 ‘8년 이상’ 요건을 충족했는지를 판단한다. 단 사업소득에서는 부동산 임대소득은 포함되지 않는다.
직업이나 주거 형편상 농지소재로 주소를 옮기거나 직접 농사를 지을 수 없다면 농지은행에 위탁하는 경영도 하나의 방법이다. 이 경우 8년 이상 위탁경영을 해야 하는 단점이 있다.
또 시 지역(광역시의 군지역, 시의 읍·면지역 제외)의 주거·상업·공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지나야 한다. 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있으면 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지는 감면되지 않는다.
문제언 삼성화재 FP 기획파트 수석
