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| 권순원 CRM부동산연구소 소장 |
2008년 헌법재판소의 위헌 결정으로 과세 수위가 대폭 완화된 후 수그러들었던 종합부동산세 논란이 10년 만에 다시 도마 위에 올랐다. 현행 종부세 납부 기준은 아파트나 다가구·단독주택을 보유한 다주택자의 경우 총 보유액 6억원 초과지만 1주택자는 9억원 초과다.
종부세는 정부가 매년 4월 말에 발표하는 공시가격에 공정시장가액비율과 세율을 곱해서 산정한다. 현재 공시가격은 아파트의 경우 시세의 70% 안팎에서 정해지고 공정시장가액비율은 공시가격의 80%(재산세는 60%) 수준이다. 즉, 시세 15억원짜리 아파트의 경우 공시가격은 10억5000만원 안팎이고 공정시장가액비율을 적용하면 8억4000만원이 되는 구조다. 여기에 6억원(1주택의 경우 9억원)을 뺀 금액에서 세율 0.5~2.0%를 곱한 금액이 종부세가 된다.
이번에 재정개혁특별위원회가 내놓은 개편안은 종부세 과표인 공정시장가액비율을 연간 10% 포인트씩 올리는 방안, 세율의 누진도를 키워 최고세율을 2.5%(주택 기준)까지 올리는 방안, 이 두 가지를 병행하는 방식, 1주택자는 공정시장가액비율만 올리되 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율을 인상해 차등 과세하는 방안 등으로 구성됐다.
개편안 중 공정시장가액비율을 연 10%포인트씩 올리는 동시에 최고세율도 2.5%로 함께 인상하는 시나리오가 현실화되면 시가 10억∼30억원 기준 주택을 보유한 1주택자의 세 부담은 최대 25.1%, 다주택자는 최대 37.7% 늘어난다. 그야말로 세금폭탄을 맞게 된다. 이렇게 되면 값이 비싸고 투자가치가 높은 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 보유하겠다는 심리는 더욱 확산될 것이다.
종부세는 실거래가가 아니라 공시가격 기준이므로 실제 주택의 가격은 종부세 부과기준보다 더 높다. 하지만 집을 갖고 있는 것만으로도 수백만원의 세금을 더 내야 한다면 당연히 매매수요가 줄어들 가능성이 크다.
올해부터 시행되고 있는 분양권 전매제한, 양도소득세 중과, 재건축초과이익환수제와 같은 정부규제와 신 DTI(총부채상환비율) 등의 대출규제, 향후 국내 기준금리 인상으로 인한 주택담보대출금리 상승 우려에 따라 집값 하방압력은 더욱 커질 수밖에 없다.
보유세는 말 그대로 보유만 하고 있어도 내는 세금이기 때문에 양도세보다 부담이 클 수밖에 없다. 이번 정부의 시나리오대로 보유세가 강화되면 금리인상 등 악재와 겹쳐 단기 집값 조정이 불가피한 상황이다. 여기에 집값 하락에 대한 불안감에 보유보다는 매도를 고려하는 다주택자들이 증가하는 반면 매수자들의 관망세는 더욱 길어져 거래절벽 현상은 더욱 심화될 것으로 전망된다.
권순원 CRM부동산연구소 소장
