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| 권강수 한국창업부동산정보원 이사 |
신도시에 위치한 상가는 투자 시 가장 꼼꼼하게 따져봐야 하는 물건이다. 경기불황과 소비침체 등이 겹치며 점포의 폐업률이 늘어가는 요즘, 신도시 상가의 공실 몸살도 가중되고 있기 때문이다.
신도시는 계획된 목표에 따라 의도적으로 개발된 도시다. 수용인구와 인구밀도는 물론, 주거와 상업용지가 철저히 계획된 비율에 따라 조성된다. 이에 따라 신도시 내에는 상업시설이 무분별하게 들어설 수 없고 배후수요가 고정돼 있어 공급과 수요의 법칙으로 본다면 가장 안전한 상가 투자처라고 할 수 있다.
하지만 신도시 상가 투자 시 절대 간과해서는 안 될 부분이 있다. 바로 모든 신도시가 겪게되는 성장주기가 있다는 점이다. 신도시는 단계별로 개발이 진행되고 아파트와 상업시설도 순차적으로 공급되기 때문에 아파트 입주 시작 후 1년~3년은 넘어서야 안정화 단계에 이르고 상권도 비슷하게 활성화 흐름을 타게 된다.
최근 공실 몸살을 겪고 있는 위례와 동탄2, 세종시 등 신도시 상가 투자 실패 사례는 이러한 신도시의 성장주기를 고려하지 않고 ‘묻지마 투자’를 했기 때문이다.
신도시 상권은 구도심에 위치한 상가보다 활성화 속도가 더딘 편이다. 때문에 신도시 상가는 상권 형성기간을 보수적으로 길게 보고 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 입지와 업종 선점에 더욱 신중해야 한다.
특히 신도시 초기 형성 단계에서 공급되는 상가라면 자금을 활용할 때에도 무리한 대출은 지양하고 자기 자본(현금) 비율을 높이는 것이 좋다. 배후수요 부족으로 인한 상가의 공실 위험성도 높기 때문에 지출을 대비해야 하며, 신도시 형성 초기부터 안정화 단계까지의 기간을 버틸 수 있는 여유자금을 확보하는 것이 중요하다. 신도시 형성 초기 투자의 장점은 구도심 대비 저렴한 가격으로 초기 선점이 가능하다는 것이다. 상권 안정화 단계까지 상가를 보유한다면 수익률 극대화가 가능하다. 현금 동원력이 높다면 신도시 초기 형성단계의 상가 투자가 유리 하지만 상권의 정체와 고분양가는 경계해야 한다.
신도시 개발 마무리 단계의 상가는 상권의 활성화가 이뤄져 공실 위험은 낮아진다. 선임대 계약이 맺어진 상가도 많고 그만큼 분양가에 프리미엄이 붙어 가격도 높게 형성되는 편이다. 안정적인 수익확보가 가능하지만 신도시 초기 상가 대비 투자 수익률은 떨어진다.
신도시를 선정할 때에는 전체 신도시 면적에서 상업용지 비율이 5% 이하인 곳을 택해야 한다. 상업용지 비율이 낮을수록 희소성이 높아 수익률 면에서 유리하다. 신도시 내에서도 역세권 상가가 좋다.
소비층이 입주가구에 국한된 단지 내 상가의 경우 단지 규모가 최소 800가구 이상일 경우 투자를 고려하는 것이 좋다. 또한 단독 상가이면서 외부와 맞닿은 1층 상가가 공실 위험성이 낮아 수익률 확보에 유리하다. 전용면적 59~84㎡ 위주로 구성된 중소형 아파트가 단지 내 소비심리가 높은 편이기에 안정적인 수익률을 기대할 수 있다.
이렇듯 신도시 상가는 장기적인 관점과 인내심을 갖고 투자해야 한다고 조언하고 싶다. 또한 입지를 판단할 수 있는 안목과 높은 현금 동원력도 갖췄을 때 비로소 원하는 투자수익률을 올릴 수 있는 투자처라고 할 수 있다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사
