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| 권순원 CRM부동산연구소 소장 |
올해 서울 주택시장에는 대출부터 세금규제까지, 그야말로 호재보다 악재가 많다. 이는 연초부터 아파트값 하락을 부추기는 요인이다. 하지만 서울 집값이 쉽게 꺼질 것으로 보는 수요자는 많지 않다. 집값은 결국 다시 오른다는 ‘불패’ 믿음이 강하기 때문이다. 현재 서울 주택시장은 강력한 정부정책으로 빈사상태에 빠졌다. 하지만 대책이 나오면 일단 호가가 하락했다 다시 회복하는 현상이 반복되는 학습효과로 인해 상승압력도 여전하다.
KB국민은행의 월간주택가격 동향에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 중위가격(중간가격)은 8억4502만 원이다. 즉 서울 아파트를 한 줄로 세웠을 때 딱 중간에 있는 아파트 가격이 8억원대인 것이다. 지난해 1월 7억500만원이었던 점에 비춰보면 1년 새 1억5000여만원이 오른 셈이다. 작년에 무리해서라도 집을 마련한 수요자는 순위가 크게 밀리지 않았다. 반면 타이밍만 노리며 기다리던 이들은 이제 서울에서 내 집 마련은 꿈도 꾸기 어려운 처지가 됐다.
실제로 서울 평균 아파트 값이 8억원을 넘어서면서 서민들의 내 집 마련 기간은 더 길어졌다. 지난해 통계청이 발표한 도시근로자 평균 연봉은 3475만원. 24년간 한 푼도 안 쓰고 모아야 서울의 평균가격 아파트를 살 수 있다. 그것도 그사이에 서울 아파트 값이 더 이상 오르지 않는다는 전제가 있어야 가능한 얘기다.
전국 주택보급률은 103.3%이다. 서울은 96.3%. 한 가구에 거의 한 채씩 집이 돌아가는 수치이다. 주택 수와 일반가구 수를 나눈 비율인 주택보급률은 주택 재고가 얼마나 부족한지 판단하는 기준이 된다. 그런데 문제는 자기 집을 소유한 ‘자가 보유율’이다. 통계청에 따르면 전국적으로 자가 보유율은 57.7% 수준이다. 그런데 서울은 42.9%에 불과하다. 여전히 전체 가구의 40~60%는 자기 집 없이 전세나 월세에 살고 있다는 의미다. 특히 서울은 주택 매수 수요가 그만큼 많다는 뜻이다.
대출과 세금규제를 골자로 하는 9·13 대책에 이어 3기신도시 입지 확정까지, 수요 압박에 이어 공급 대책까지 나와 서울 집값 조정국면은 당분간 이어질 것으로 예상된다. 집값 상승을 주도하던 강남권 재건축아파트에서도 1억~2억원 이상 호가가 떨어지고 있다.
경제 불확실성과 다주택자 규제에 따른 투자심리 위축 등으로 거래절벽 현상은 당분간 이어질 것으로 예상된다. 그렇다면 지금 매수에 나서야 할까. 매수타이밍을 예측하기 쉽지 않다. 서울에서도 입지마다 가격은 물론 시세흐름이 다르기 때문이다. 양극화도 더욱 심해질 것이다. 무릎쯤에 사야 한다. 발목까지 가격이 떨어지길 기다리기에는 시장을 둘러싼 환경이 그리 녹록지 않다.
권순원 CRM부동산연구소 소장
