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| 전은규 대박땅꾼연구소장 |
경공매. 경매 초보자들도 한번쯤은 들었봤겠지만 그 구분을 어려워 하는 경우가 많다. 간단하게 경매는 법원에서 진행하는 것이고, 공매는 한국자산관리공사에서 시행한다. 경매는 돈을 빌려간 사람이 돈을 갚지 않아 채권자가 법원에 경매를 신청하는 경우다. 공매는 나라에 세금을 내지 않아 국가나 지방지자체가 세금을 거둬들이기 위해 한국자산관리공사에 신청하는 차이점이 있다.
또한 경매는 직접 해당법원 찾아가 입찰해야 하지만, 공매는 인터넷으로 편하게 집에서 입찰이 가능하다. 경매시장은 개발지의 경우 경쟁률이 치열하다. 공매는 이런 경매에 비해 경쟁률이 약해 낙찰받기가 비교적 수월한 편이다. 단, 좋은 물건이 많은 편은 아니다.
토지투자자들은 이런 차이점을 기본으로 몇 가지 차이점을 알게 된다면 투자시 큰 도움이 될 것이다.
먼저 입찰시에는 끝자리까지 염두해야 한다.
경매와 공매는 최고가에 입찰하는 사람이 낙찰자로 선정된다. 경우에 따라 입찰에 도전하는 사람이 적어 소액으로 낙찰이 되거나, 패찰이 되기도 한다. 나의 경우에도 예산의 공매물건을 만났다. 이 물건은 주변에 오천지구, 아파트 단지 등이 있고, 몇몇 개발호재도 보여 지가상승이 예상되는 물건이라는 판단이 들었다. 더욱이 많은 투자자들이 예산 땅에 큰 관심이 없었던 때였고, 나는 자신 만만하게 낮은 입찰가를 작성하여 도전했다.
입찰 당일, 나를 포함한 4명 정도가 물건에 입찰했다. 해당 토지는 도시지역 자연녹지지역의 땅으로 200평 정도 되는 면적이었고, 감정가가 1200만원이니 상당히 소액토지에 속했다.
그런데, 나는 이 물건에 낙찰되지 못했다. 알고보니 낙찰된 사람과 1000원을 적게 써 입찰에서 떨어졌다. 고작 1000원 차이인 것이다. 이후로는 작은 금액 ‘99원’ 등을 뒤에 붙이게 됐다.
두 번째로 전원주택단지 내 도로토지사용승낙서는 받는 것이 좋다.
지방근교에 전원주택 단지가 많다. 경매물건 중에서도 이런 전원주택부지나 전원주택이 경매물건 등으로 나올 때가 있다. 이런 토지를 낙찰받아 건축행위를 할 경우에는 도로사용을 위한 토지사용승낙서가 필요하다. 만약 도로부분이 포장이 되었다면 건축을 진행할 수도 있지만, 도면상에서만 분할이 되었던가 토목공사가 이루어지지 않은 경우는 어려워진다. 따라서 주변에 주택이 좀 지어져 있다 싶으면 도로부분의 땅주인이 누구인지 직접 알아보고, 도로 지주에게 도로사용승낙서를 미리 받은 후 입찰을 하는 것이 안전하다. 이때, 도로사용승낙서는 땅주인이 바뀌면 다시 새로운 지주에게 받아야 함을 잊지 말자.
중수라면 공유지분물건도 도전해볼만 하다.
보통 공유지분 물건은 1~2회 유찰되기 마련이다. 공유지분은 한 필지의 토지에 여러명이 섞여있어 권리행사가 어렵기 때문이다. 나중에 팔려고 해도 다른 사람의 동의를 구해야 하는 등 매도가 쉽지않다. 그러나, 중수 정도의 실력이라면 틈새시장이라고 생각해도 좋다. 저렴하고 해결가능 여부가 보이면 수익이 되는 물건이기 때문이다. 예를 들어 공이자가 3인 이하이며, 친인척관계 등이라면 분할을 요구할 때 합의가 쉬워진다. 다만, 모를 경우 분할이 쉽지 않다. 방법이 없는 것은 아니다. 분할 소송을 거쳐서 재경매를 해 낙찰금을 나누면 되기 때문이다. 대부분 합의에서 끝나기 때문에 너무 걱정하지 않아도 좋다.
전은규 대박땅꾼연구소장
