[비바100] "서울 재건축 중심 부동산 정책, 지방 경기침체 낳았다"

김동환 서울사이버대학교 부동산학과 학과장

“서울의 재건축단지에만 초점을 맞추는 부동산 정책 보다는 죽어가는 수도권과 지방의 부동산경기를 살릴 수 있는 차별화된 부동산 대책을 마련해야 하는 시점이 아닌지 반문하고 싶다”

김동환 서울사이버대학교 부동산학과 교수 겸 학과장을 만났다. 그는 현재 서울 강북구 미아동에 있는 서울사이버대학교에서 부동산학과 학과장을 맡고 있다. 김 교수는 학과장으로 학과를 이끌고 있을 뿐 아니라 부동산과 자산, 부동산금융, 부동산투자와 관련된 수업을 맡고 있는 부동산학 전문가다.

김 교수가 말한 서울사이버대학교 부동산학과는 온·오프라인 대학 중에서 유일하게 인턴쉽 프로그램을 운영하고 있다. 또한 다만 학술적인 공부 뿐만 아니라 졸업 후에 곧바로 창업이나 재취업을 할 수 있도록 실무연습 프로그램을 운영하고 인적 네트워크를 만들 수 있도록 도와 준다고 한다.

- 경제학 전공… 부동산에 관심을 가진 계기는?

김 교수는 1980년에 한양대학교에서 경제학을 전공했다. 그는 대학교를 졸업을 하자마자 국내 대기업였던 럭키금성그룹의 럭키금속(주)에 입사를 하게 된다. 평소에도 경제에 관심이 많았지만, 그가 경제 분야 중에서도 특히 부동산학에 관심을 가진건 건국대학교 행정대학원 부동산학과에서 석사, 박사를 거치면서 부터다. 건국대학교 대학원에 입학을 하자마자 공인중개사 자격증을 취득한 이후 한국 자격증인 부동산상담사(CREC), 부동산법률중개사(LBA)는 물론 미국에서 CPM(미국 부동산 자산관리사) from IREM, CIPS(국제공인중개사) from NAR이라는 국내외 다수 자격증을 취득하게 된다. 그가 국내는 물론 미국 등 국외에서 자격증 공부를 하고 취득한 건 좀 더 전문적으로 부동산학을 공부하고 싶어서였다.

이중에서 특히 부동산자산관리 교육과 관련해 미국의 CPM은 한국에서 처음으로 제1기로 모든 교육과정을 마쳤고, CIPS 자격증 역시 한국에서는 처음으로 제1기로 모든 교육과정을 마치고 협회로부터 자격증을 취득했다. 

- 부동산 분야도 다양한데 중점 분야는?

김 교수는 부동산학과 관련해 실무 및 이론 등 다양한 분야에서 강의를 하고 있다. 그 중에서도 부동산자산관리, 부동산금융론, 부동산투자론 등이 주력 전문 분야다. 그 이유는 그가 지금까지 학위 과정에서 부동산 자산, 금융, 투자 이론을 전공했을 뿐만 아니라 14년 동안 미국회사에서 CPM과 관련된 일을 했기 때문이다. 그는 이런 강의들이 자신이 공부한 미국의 선진 부동산자산관리기법을 도입해서 만들었다고 자부했다.

김 교수는 부동산학을 공부하는데 이론 뿐 아니라 현장답사도 중요하게 생각한다고 한다. 부동산현장에 대한 경험과 학습을 위해서는 실무를 통해 배우는 현장 실습이 중요한 과제라고 말한다. 뿐만 아니라 국내의 중요 현장을 답사하는 것에 머무르지 않고 해외의 중요 관심 대상 나라인 중국의 상해, 북경, 쳔진, 소주, 광조우, 대만 등과 베트남, 싱가포르, 몽고, 캄보디아, 홍콩·마카오, 일본 및 미국 등 각각의 나라에서 부동산개발사업과 부동산사업에 성공한 회사나 개인들과 연계한 수업을 계속 이어가고 싶다고 한다.

그는 특히 세계의 복잡한 정세와 경제적인 리스크는 이런 우리 경제를 더욱더 발목을 잡음으로써 부동산시장의 침체를 더욱더 가속화 시킬 것으로 전망했다. 이런 때 일수록 정부는 경제침체에 따르는 부동산경기의 침체에 대비해야 할 때라고 김 교수는 조언했다.

◇ 문재인 정부의 규제와 현재 부동산 시장에 대한 생각은?

김 교수는 문재인 정부에 들어서 2017년 6.19정책을 시작으로 최근의 민간택지분양가상한제까지 무려 열 번이 넘는 초강수의 부동산정책을 발표했지만 효과는 크지 않다는 의견을 내놨다. 그는 ‘빈대를 잡겠다고 초가삼간을 태우는 격’이라며 서울의 일부 재건축지역의 아파트값을 잡겠다고 일부 수도권과 지방의 아파트 가격은 전혀 아랑곳 하지 않고 초강수의 부동산정책을 발표함으로써 지방은 물론 일부 수도권의 부동산경기가 무너졌다고 분석했다. 역으로 오히려 부동산경기 침체의 결과로 경제파탄까지 걱정해야 하는 실정이다. 특히 지방의 경우는 경기침체는 물론 주택가격이 급락하면서 역으로 ‘부동산발(發) 경기침체’의 우려도 날로 커져가고 있는 실정이라는 분석이다.

- 향후 부동산 시장 전망은?

김 교수는 향후 우리나라 부동산 시장에 대해 앞으로 문제가 심해질 것이라고 우려했다. 경기부진에다 미국과 중국 등 거대 시장의 경기 향배나 한반도의 지정학적 리스크까지 대·내외 여건 변화를 감안하면 예상치 못한 경기 급랭을 맞을 가능성도 크다며 경제침체에 따르는 부동산경기의 침체에 대비해야 한다고 조언했다. 그는 지금 현실에서 민간택지분양가 상한제를 포함한 초강수의 부동산정책을 쏟아내고 있는 것은 올 하반기 우리나라의 경제가 최악의 상태로 떨어질 가능성과 경기 침체가 장기화될 우려마져 전혀 의식하지 못하는 너무나 안일한 정부의 태도가 아닌지 심히 걱정이 된다는 비판적인 의견도 내놨다. 

- 1인 가구 증가 등 인구 구조 변화가 미칠 영향은?

김 교수는 인구감소와 1인 가구 증가가 부동산시장에 많은 변화를 가져올 것으로 예상된다고 진단했다. 일본 등 선진국의 경우를 보면 인구감소와 생산가능인구의 감소는 주력 소비연령 인구의 감소로 주택, 자동차, 가전 등 내구재 소비가 줄어들면서 장기적인 침체가 시작되었고, 주력 주택구입연령인구 감소에도 영향을 미친 것으로 평가되고 있다. 또한 1인 가구의 증가는 산업전반에 많은 영향을 미치고 있는데, 주택시장에도 거주유형과 주택형태 등에 많은 변화를 가져오고 있다. 결과적으로 인구감소와 1인 가구 증가는 장기적으로 주력 주택구입연령인구 감소에 따르는 주택수요의 감소와 더불어 주거유형은 소유보다는 거주의 개념으로 바뀌고, 주택형태는 중대형보다는 소형을 더욱더 선호하는 경향이 더욱더 심화되는 시장으로 변화될 것으로 전망했다. 인구감소와 1인 가구의 증가에 따른 부동산시장에 많은 변화가 예상되는 현시점에서 주택공급은 물론 정부의 부동산정책이 어떻게 달라져야 하는지 심각하게 고려해 보아야 한다고 강조했다. 

- 노인인구 증가로 초고령사회로 진입하는데 대안은?

김 교수는 그동안 정부가 노인복지주택정책의 일환으로 실버타운제도를 실시해서 실버타운을 민간 기업에서 공급하도록 했으나 정부의 무관심과 방관 속에서 기업들이 규제를 피해서 아파트로 전용하기 위해 악용되는 수단으로 전락했으며, 실버타운이 노인전용아파트라는 미명아래 분양하는 불법이 성행하는 일이 점점 더 대담해 지고 있다고 비판했다. 하지만 인구구조 고령화는 사회보장비용은 물론 노인주거에 대한 수요가 급증할 것으로 예상되며, 특히 노인이 살던 주거지역에서의 계속거주(Aging in Place)를 지원하는 정책이 매우 필요한 시점이다. 이에 그는 우리나라의 여러 가지 노인문제를 해결할 수 있는 선진국형 노인복지주거정책이 하루 빨리 정착되어야 할 것이라고 말했다.

이연진 기자 lyj@viva100.com